부산지방법원 2025타경102081. 부산 사하구 하단동 784-5의 다가구주택 + 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 220.0㎡, 제2종일반주거지역이고 건물은 블록조 스라브지붕 지상 1층입니다. 공부상 건물 면적은 1층 76.63㎡지만 현장에서는 약 111.4㎡로 측정되어 공부와 현황 면적 차이가 큽니다. 기호 건물에 제시외 건물을 무허가로 확장해 101~106호로 구성한 것으로 추정되고, 외관상 주택으로 이용됐습니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 505,567,600원에서 최저가 121,387,000원까지 내려와 감정가의 24.01% 수준입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 낙찰 뒤 남을 수 있는 권리와 물리적 하자가 더 중요합니다. 특히 전견자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득비용이 낮다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102081 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 784-5 · 부산광역시 사하구 낙동남로1423번길 87-21 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 허진도 · 단독소유 |
| 토지 | 220.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,152,000원/㎡ |
| 건물 | 블록조 스라브지붕 지상 1층 · 공부상 76.63㎡ · 현장 약 111.4㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 505,567,600원 / 121,387,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 116,213,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2018년 전입 임차인
등기상 과거 국민은행·우리은행·승학신용협동조합의 근저당과 강진영의 주택임차권은 이미 말소됐습니다. 2017.01.05 초량4동새마을금고 명의로 채권최고액 168,000,000원의 근저당이 설정됐고, 2025.10.20 초량새마을금고로 이전등기된 뒤 2025.10.27 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수금액은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전견자 | 2018.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 예상배당표에서 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도 이를 실제 매수인 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 제시외 건물 — 매각 포함과 제외가 동시에 존재
이 사건은 토지와 건물을 일괄매각하고, 제시외 건물 2-1·2-3은 매각에 포함합니다. 반면 블록조 스라브지붕 1층 주택 약 20㎡인 제시외 건물 2-2는 매각에서 제외됩니다. 문제는 매각에서 제외되는 이 건물에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 최저매각가격도 제시외 건물이 소재한다는 사정을 반영해 제한받은 가격입니다.
④ 현황 — 101~106호, 무허가 확장과 장기 공실 추정
- 구성. 기호 건물에 제시외 부분을 무허가로 확장해 101~106호로 구성한 것으로 추정됩니다.
- 101·103호. 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했습니다.
- 102호. 외부 창문을 통해 확인한 결과 공실 상태로 보입니다.
- 104~106호. 출입구가 나뭇가지 등으로 덮여 있어 장기간 공실상태로 방치된 것으로 추정됩니다.
- 106호. 호실 번호 확인이 어려워 인접호와 연계 등을 고려해 106호로 추정됐습니다.
- 대장 차이. 일반건축물대장에는 0호·1가구·0세대로 등재돼 있으나 현황에는 101~106호가 존재합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 121,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,499,418원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,887,582원 |
위 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 가정치입니다. 특히 전견자의 보증금이 미상이므로 이 표의 소유자 잔여액과 매수인 인수 0원 계산을 최종 배당·인수 결과로 받아들이면 안 됩니다.
⑥ 가격 — 감정가 24%라는 숫자만으로는 판단 불가
현재 최저가 121,387,000원은 감정가 505,567,600원의 24.01%이고, 5회 유찰 시 84,970,900원, 6회 유찰 시 59,479,629원으로 낮아집니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 무엇보다 인수 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌으니 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 소유자 잔여 계산 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 121,387,000원 | 24.01% | 118,887,582원 |
| 5회 유찰 시 | 84,970,900원 | 16.81% | 83,041,424원 |
| 6회 유찰 시 | 59,479,629원 | 11.76% | 58,008,996원 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단중학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 220.0㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 제2종일반주거지역입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방 등이 되어 있습니다.
- 환금성. 다가구주택 성격에 더해 무허가 확장, 현황과 대장 불일치, 제외건물 문제가 겹쳐 일반적인 정형 주택보다 매수 검토 요소가 많습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 전견자 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로만 판단해야 합니다.
- 제시외 건물 2-2. 매각 제외 약 20㎡ 건물의 소유관계와 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 무허가 확장. 공부상 76.63㎡와 현장 약 111.4㎡의 차이, 101~106호 구성의 적법성·원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 101·103호는 내부 확인이 안 됐고 일부 호실은 장기 공실 추정이므로 실제 점유자와 명도 대상을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2017년 근저당과 2025년 근저당권 이전, 경매개시결정의 관계를 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마십시오.
맺으며 — 최저가보다 ‘미확정 비용’이 먼저다
이 물건의 숫자는 강하게 보입니다. 505,567,600원 감정가가 4회 유찰돼 121,387,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담해야 하는지입니다. 전견자의 전입일은 2018.02.26으로 말소기준 판단일보다 빠르지만 보증금이 미상이고, 매각 제외 건물의 법정지상권 여부도 불분명합니다. 여기에 무허가 확장과 공부·현황 면적 차이까지 겹칩니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “121,387,000원짜리 물건”이 아니라 “121,387,000원에 미확정 임차보증금·제외건물 리스크가 붙을 수 있는 물건”입니다. 실제 인수액과 제외건물 관계가 확인되기 전에는 감정가 대비 24.01%라는 숫자를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
