의정부지방법원 2025타경63908. 파주시 금촌동 795-6, 5층 건물 중 2층 203호 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)이고, 사용승인일은 2014.01.10입니다. 이 사건은 단순히 “감정가 115,000,000원에서 최저가 56,350,000원으로 떨어졌다”는 가격표만 보고 접근하면 위험합니다. 등기상 임차권등기 보증금이 120,000,000원이고, 현재 회차 배당계산상 부족분이 65,064,300원으로 잡혀 있기 때문입니다.
다만 이 물건에는 중요한 반전이 있습니다. notes에는 서울보증보험 주식회사로부터 2025.10.17.자로 “임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의”한다는 내용의 대항력포기서가 제출되었다고 되어 있습니다. 따라서 그 확약이 적용되는 임차보증금 청구분은 실질 인수 0원으로 보되, 이 확약은 확약 주체에게만 적용됩니다. 임차인 표에는 실제 점유자로 한상욱, 임차권등기·보증기관 승계로 한국토지주택공사가 함께 표시되므로 보증금 합산은 금지하고, 확약 범위와 주체는 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63908 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 795-6 2층203호 · 도로명주소 경기도 파주시 금릉이길 26-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 203호 · 사용승인일 2014.01.10 |
| 소유자 | 김가원 (2020.10.16. 소유권이전 · 거래가액 108,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 121,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 먼저 보인다
말소기준으로 표시된 권리는 2024.10.04. 경기신용보증재단 가압류입니다. 그런데 한국토지주택공사 임차권등기에는 임대차계약일자 2020.09.08, 확정일자 2020.09.09, 주민등록일자와 점유개시일자 2020.10.14가 기재되어 있습니다. 즉 임차보증금 120,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 구조로 분류됩니다.
② 임차인·보증기관 표 — 실제 임차인은 1명으로 봐야 한다
tenants 데이터에는 한상욱과 한국토지주택공사가 함께 표시됩니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 실제 임차인 수에 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 한상욱 1명으로 정리하고, 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원은 한상욱 보증금의 승계·중복 신고로 취급해야 합니다.
| 구분 | 성명/기관 | 점유·용도 | 보증금 | 전입/확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 한상욱 | 203호 · 주거 | 미상 | 2025.08.20 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시됩니다. |
| 보증기관·승계 | 한국토지주택공사 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2020.10.14 / 2020.09.09 | 2024.10.28 | 대항력 있음 우선변제 승계 중복 한상욱 보증금의 중복 신고로 표시되어 합산 금지. |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질총액으로 봐야 한다
현재 최저가는 56,350,000원으로 감정가 115,000,000원의 49%입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득 총액은 보증금 120,000,000원 안팎으로 고정됩니다. 실제로 현재 회차 기준 룰상 실질취득은 121,414,300원으로, 감정가 대비 105.6%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 | 약 매각가의 2.5% 추정 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 54,935,700원 | 부족분 65,064,300원 · 확약 적용분은 실질 0원* |
| 2. 후순위 채권 합계 | 6,220,660,637원 | 0원 | 박태봉·추명주·한국양봉농업협동조합·오진묵·오경아·서울보증보험 등 후순위 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당계산상 매각대금은 집행비용과 한국토지주택공사 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구금액 121,200,000원은 현재 계산상 배당 0원입니다.
⑤ 등기·특이사항 리스크
- 갑구 4번 가등기. notes에 “갑구 4번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”가 표시됩니다. 데이터상 말소 이력이 있으나, 경매 원본에서 잔존 여부와 말소관계를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. notes에 국세·지방세 압류 3건이 표시됩니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다.
- 확약 주체. 대항력 포기서 제출 주체는 서울보증보험 주식회사로 표시되고, 임차권등기 명의는 한국토지주택공사로 표시됩니다. 확약이 어느 임차보증금 청구분에 적용되는지 대조가 핵심입니다.
- 보증기관 승계. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시됩니다. 실제 임차인 1명과 보증기관 신고를 합산해 보증금 2개로 계산하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도의료원 파주병원 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구로 표시됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 “없음”으로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 현재 최저가 56,350,000원만 보지 말고, 확약 확인 전에는 룰상 실질취득 121,414,300원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 포기서 원본 확인. notes의 확약 문구가 한국토지주택공사 임차권등기 보증금 120,000,000원 및 한상욱 보증금 승계관계까지 정확히 포괄하는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 동의가 실제 매각 후 말소에 충분한지 확인해야 합니다.
- 한상욱 보증금 미상. 한상욱은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 표시되지만, 보증금은 미상입니다. 확약 밖 미상 임차관계가 남는지 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류 3건이 notes에 있으므로 배당표는 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 대항력포기서, 임차권등기 말소 동의 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2회 유찰”보다 “확약 범위”가 먼저다
이 물건의 표면 가격은 매력적으로 보입니다. 감정가 115,000,000원에서 최저가 56,350,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 첫 기준은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 120,000,000원이 존재하는 구조라면, 확약을 반영하지 않는 룰상 실질취득은 현재 회차에서 121,414,300원입니다. 즉 “싸게 보이는 최저가”가 아니라 “보증금에 고정되는 실질총액”을 봐야 합니다.
다만 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·잔존 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 제출되었다는 notes가 있으므로, 그 확약이 해당 보증금 청구분에 정확히 적용된다면 주된 인수는 실질 0원*으로 내려갑니다. 결론은 단순합니다. 확약 원본과 승계관계가 맞으면 가격형 물건, 맞지 않으면 대항력 인수형 고위험 물건입니다. 지금은 “싸다”가 아니라 “확약 범위를 확인해야 한다”가 이 사건의 핵심입니다.
