부산지방법원 2025타경102150. 부산 북구 화명동 2292-3, 학사로 112의 토지와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설, 2·3층 단독주택으로 이용 중이고, 제시외 건물도 포함됩니다. 토지는 461.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 현재 소유자는 황말희이며, 신청채권자 장순애의 청구액은 130,000,000원입니다.
숫자만 보면 감정가 2,529,822,080원에서 세 차례 유찰돼 867,729,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가를 낙찰자가 실제로 지출하는 총액으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 2012.03.27. 설정된 김미선의 전세권 100,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 확인된 권리만 반영해도 실질취득의 출발점은 967,729,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102150 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2292-3 · 부산광역시 북구 학사로 112 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설(애견용품백화점, 애견미용분양) · 2,3층 단독주택 |
| 토지 | 461.5㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 황말희 |
| 감정가 / 최저가 | 2,529,822,080원 / 867,729,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장순애 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 공시지가 | 2,797,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2023.07.28. 설정된 밀양농업협동조합 근저당권 1,740,000,000원입니다. 그 이후의 국세·지방세 압류, 장순애 임차권등기, 강제경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 권리와 점유입니다.
임차·점유 관계
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제·배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황지용 | - | 2012.05.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김미선 | 1층 | 2012.03.23 | 100,000,000원 / 2,200,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 2025.12.12 | 전세권 100,000,000원 인수 |
| 장순애 | 건물 2층 중 별지도면 표시 | 2016.11.10 | 130,000,000원 / - | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 배당 미변제 잔액 발생 시 인수 |
| 우병삼 | - | 2021.01.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 전수경 | 3층 | 2025.09.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 백평애견미용실 | 1층 일부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 미상 |
② 가격 구조 — 3회 유찰에도 ‘최저가 = 실질취득’이 아니다
현재 회차는 감정가 2,529,822,080원에서 3회 유찰된 867,729,000원입니다. 그러나 김미선 전세권 100,000,000원이 매수인 인수로 명시되어 있으므로, 현재 확인되는 최소 실질취득은 967,729,000원입니다. 황지용·우병삼·백평애견미용실의 보증금 또는 권리관계가 추가 확인될 경우 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 867,729,000원 | 100,000,000원 | 967,729,000원 | 1,243,348,290원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 607,410,300원 | 100,000,000원 | 707,410,300원 | 1,501,063,803원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 425,187,210원 | 100,000,000원 | 525,187,210원 | 1,681,464,662원 |
실거래 비교보다 먼저 확인해야 할 것은 인수총액입니다. 현재 확인된 100,000,000원만 반영해도 최저가와 실제 취득부담 사이에 차이가 생기고, 보증금 미상 점유자가 있어 총 부담의 상한은 아직 확정하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 867,729,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,077,290원 |
| 1. 임차인 장순애 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 인수 · 임차인 김미선 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 17번 전세권 · 김미선 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 을구 30번 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 1,740,000,000원 | 626,651,710원 |
| 4. 갑구 22번 경매개시결정 · 장순애 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션상 채권 총액 1,970,000,000원 중 726,651,710원이 배당되고, 1,243,348,290원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 세금·후순위 권리 — 등기상 소멸과 배당순위는 별개
말소기준 이후에는 2024.08.02. 북부산세무서장 관련 압류, 2025.11.10. 부산광역시 북구 압류, 2026.01.14. 김해세무서장 관련 압류가 확인됩니다. 등기상으로는 매각에 의해 소멸하는 구조이지만, 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이므로 실제 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학사초등학교 북측 인근이며, 각종 근린생활시설·주상용건물·아파트단지·학교·공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 화명역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설, 2·3층은 단독주택으로 사용 중인 주상복합 성격의 3층 건물입니다.
- 토지. 461.5㎡, 대, 주상용, 평지·가로장방·중로한면이며 공시지가는 2,797,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구, 주거용지, 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물이며 급·배수, 위생설비와 2·3층 난방설비가 되어 있습니다.
- 면적 확인. 1층 면적은 등기사항전부증명서상 235.23㎡, 일반건축물대장상 235.24㎡로 차이가 있으며 감정평가는 일반건축물대장상 면적을 기준으로 했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김미선 전세권. 100,000,000원 인수를 낙찰가에 반드시 더해 실질취득을 계산하세요.
- 황지용·우병삼. 말소기준권리보다 전입이 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 백평애견미용실. 1층 일부 점유자의 전입일·보증금이 미상이므로 상가 점유관계와 계약내용을 확인해야 합니다.
- 장순애. 현재 가정에서는 130,000,000원 전액 배당되지만 실제 배당에서 미변제 잔액이 생기면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 체납내역 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 사건이므로 현황과 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 3회 유찰됐다는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 확인된 인수 100,000,000원과 미상 임차보증금을 포함한 총 취득부담으로 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 함정은 최저가 867,729,000원만 보면 상당히 많이 내려온 것처럼 보인다는 점입니다. 그러나 김미선 전세권 100,000,000원이 매수인 인수로 명시되어 있어, 확인 가능한 최소 실질취득부터 이미 967,729,000원입니다. 여기에 황지용·우병삼의 선순위 전입 점유는 보증금과 확정일자가 미상이고, 백평애견미용실의 권리관계 역시 확정되지 않았습니다.
장순애의 130,000,000원 임차보증금은 현재 배당 가정에서는 전액 변제되지만, 실제 배당에서 부족하면 그 잔액이 다시 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 국세·지방세 압류도 당해세 여부를 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 낙찰가보다 ‘총 인수액을 어디까지 확정할 수 있느냐’가 먼저인 사건입니다. 권리관계를 모두 확인하기 전에는 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
