부산지방법원 2025타경102150. 부산 북구 화명동 학사로 112에 있는 토지 461.5㎡와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설인 애견용품백화점·애견미용분양 시설, 2층과 3층은 단독주택으로 이용되고 있습니다. 제시외 건물도 매각에 포함되며, 건물 1층 면적은 등기상 235.23㎡, 일반건축물대장상 235.24㎡로 달라 감정평가는 235.24㎡를 기준으로 했습니다.
가격표만 보면 감정가 2,529,822,080원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 1,239,613,000원, 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 김미선의 전세권 100,000,000원이 명시적으로 인수되고, 그보다 더 큰 변수인 보증금 미상 선순위 전입자들이 남아 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102150 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2292-3 · 부산광역시 북구 학사로 112 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 토지 461.5㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설(애견용품백화점, 애견미용분양) · 2,3층 단독주택 |
| 소유자 | 황말희 (2012.02.21. 공유자 전원 지분 전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,529,822,080원 / 1,239,613,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권과 점유가 핵심
말소기준은 2023.07.28. 설정된 밀양농업협동조합 근저당권 1,740,000,000원입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 장순애의 임차권등기와 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 말소기준보다 앞선 권리는 별도입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 신고 6명
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황지용 | 미상 | 2012.05.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수액 미상 |
| 김미선 | 1층 | 2012.03.23 | 100,000,000원 / 2,200,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 100,000,000원 인수 |
| 장순애 | 2층 202호 · 전용 113.91㎡ | 2016.11.10 확정 2016.11.10 | 130,000,000원 / 없음 | 대항력 있음 우선변제 있음 현재 잔액 0원* |
| 우병삼 | 미상 | 2021.01.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수액 미상 |
| 전수경 | 3층 | 2025.09.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 후순위 |
| 백평애견미용실 | 1층 일부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 여부 미상 |
* 장순애의 보증금 130,000,000원은 현재 최저가를 가정한 배당표에서 전액 배당됩니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 선순위로 차감되거나 실제 배당액이 줄어 전액 변제되지 않으면, 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수액’으로 본다
현재 회차 최저가는 1,239,613,000원입니다. 그러나 김미선 전세권 100,000,000원이 매수인에게 인수되므로 확인된 최소 실질취득액은 1,339,613,000원입니다. 이 금액에도 취득 관련 비용이나 보증금 미상 점유자의 인수액은 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,239,613,000원 | 100,000,000원 | 1,339,613,000원 | 875,183,130원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 867,729,100원 | 100,000,000원 | 967,729,100원 | 1,243,348,191원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 607,410,370원 | 100,000,000원 | 707,410,370원 | 1,501,063,734원 |
회차가 내려가도 확인된 인수 100,000,000원은 그대로 남습니다. 더 중요한 문제는 우병삼·황지용·백평애견미용실의 보증금이 밝혀지지 않아 위 실질취득액이 최소치일 뿐이라는 점입니다. 동일 지역 실거래 비교치도 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,239,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,796,130원 |
| 1. 임차인 장순애 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 인수 · 임차인 김미선 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 17번 전세권 · 김미선 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 밀양농업협동조합 근저당 | 1,740,000,000원 | 994,816,870원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 장순애 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,970,000,000원 중 1,094,816,870원이 배당되고, 875,183,130원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 학사초등학교 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·주상용 건물·아파트단지·학교·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 화명역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 461.5㎡, 평지의 가로장방형이며 중로 한 면에 접합니다. 개별공시지가는 ㎡당 2,797,000원입니다.
- 용도계획. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·주거용지·택지개발지구에 포함되고 학교 상대보호구역과 도로 조건이 적용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물이며 급·배수·위생설비와 2,3층 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 1층 면적은 등기와 건축물대장 사이에 0.01㎡ 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 김미선 전세권 원본 확인. 을구 17번 전세권이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구와 배당표상 100,000,000원 배당이 함께 나타나는 이유를 확인해야 합니다.
- 선순위 전입자 보증금 확인. 황지용·우병삼의 임대차계약서, 보증금, 점유부분, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 총 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 영업 점유 확인. 백평애견미용실의 실제 사업자, 임대차계약, 보증금과 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 장순애 배당잔액 확인. 현재 계산에서는 보증금 130,000,000원이 전액 배당되지만 당해세 등 선순위 공제가 생기면 미배당 잔액 인수 가능성이 있습니다.
- 세금 압류 확인. 북부산세무서·김해세무서·부산광역시 북구 압류와 관련해 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 1층 영업시설과 2,3층 주거 점유가 함께 존재하므로 각 층별 점유자와 인도 범위를 구분해 명도계획을 세워야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 현황·면적·이용상태를 감정평가서 도면과 대조해야 합니다.
맺으며 — 49% 할인보다 먼저 계산할 것은 ‘인수 상한’
이 사건은 감정가 2,529,822,080원에서 최저가가 1,239,613,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 매수인이 확정적으로 고려해야 할 김미선 전세권 100,000,000원이 있어 최소 실질취득액은 1,339,613,000원이며, 황지용·우병삼·백평애견미용실의 보증금은 아직 금액조차 확정할 수 없습니다.
장순애 보증금은 현재 배당가정에서 전액 변제되지만 세금 우선공제에 따라 잔액 인수 가능성이 남고, 김미선 권리는 배당과 인수에 동일 금액이 함께 표시되어 원본 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 가격 검토보다 임차관계 확정이 먼저입니다. 보증금 미상 선순위 점유자들의 계약과 실제 인수범위를 확인하기 전에는 감정가 대비 49%라는 수치만으로 입찰가를 정하기 어렵습니다.
