부산지방법원 2025타경102162. 부산 사하구 신평동 135-13, 현칭 ‘시티빌’ 4층 402호로 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 최호용이며 2022.06.15 매매를 원인으로 2022.06.21 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 80,000,000원입니다. 현 경매의 말소기준은 2024.08.23 하나카드 주식회사 가압류 9,450,908원이며, 그 뒤의 한국토지주택공사 임차권등기·서울보증보험 강제경매개시결정·양산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준권리보다 등기 순위가 늦다는 사실만으로 임차보증금 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 한국토지주택공사의 전입신고일은 2022.07.11, 확정일자는 2022.06.30으로 말소기준일 2024.08.23보다 앞섭니다. 원래 계산만 보면 현재 최저가에서 배당 후 미회수 보증금 24,980,880원이 매수인에게 넘어가는 시나리오입니다. 그러나 이 부분에는 2026.04.01 제출된 별도의 대항력 포기 확약이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102162 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 135-13 4층402호 · 도로명 부산광역시 사하구 장평로 318 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.8㎡ · 철근콘크리트조 5층건 중 4층 |
| 소유자 | 최호용 · 2022.06.21 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 67,384,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 먼저다
말소기준권리는 2024.08.23 하나카드 주식회사 가압류입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 2024.10.02이지만, 그 기초가 된 전입신고일은 2022.07.11로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 자체는 매각으로 소멸해도 보증금 미배당분이 인수될 수 있는 대항력 구조였습니다.
② 임차·승계 현황 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 명칭 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 보증금 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 65,000,000원 | 2022.07.11 / 2022.06.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계·대위 확약 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 지주택 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
65,000,000원은 한국토지주택공사의 보증금 대위·승계 신고 금액으로, 실제 임차인 보증금과 별도 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 하락 추세부터 봐야 한다
이 건물의 최근 거래 12건 전체 평균은 71,166,666원이지만, 2022년의 80,000,000원 거래가 다수 섞여 있어 현재 가격판단 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 최신 거래는 2026.05의 60,000,000원, 최근 12개월 평균도 60,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 구간보다 -16.9% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 34.2㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2022.06 | 37.8㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.06 | 37.8㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2022.06 | 34.2㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 37.8㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2022.05 | 37.8㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.05 | 35.91㎡ | 5 | 59,000,000원 |
현재 최저가 41,160,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 60,000,000원의 68.6%입니다. 주된 65,000,000원 승계채권은 확약 때문에 실질 인수가 0원이므로, 확정된 취득금액만 놓고 보면 현재 최저가가 최근 거래 아래에 있습니다. 다만 실제 임차인 지주택의 보증금과 대항력이 미상이라 이 41,160,000원을 최종 총취득비용의 상한으로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 65,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 하나카드 주식회사 가압류 | 9,450,908원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 신청채권 | 67,384,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 24,980,880원입니다. 원래 대항력만 적용하면 이 금액이 매수인 인수로 계산되지만, 2026.04.01 확약에 따라 해당 승계채권의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 지주택의 별도 미확인 권리까지 포괄한다고 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 신평동 신평초등학교 남동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 402호. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사지대 내 사다리형 토지이며 북측 약 20미터 포장도로와 접합니다. 공시지가 1,225,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 규모 다세대로 최근 가격이 과거보다 -16.9% 낮아진 흐름이고, 최근 12개월 확인 거래도 60,000,000원 1건입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건 상태를 전제로 평가됐습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지주택 임차관계 최우선 확인. 실제 임차인 1명의 전입일·보증금·점유관계를 확인하지 못하면 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확약 원문 확인. 2026.04.01 서울보증보험 제출 대항력포기서에서 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 65,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 별도 채권처럼 더하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 60,000,000원이고 최근 가격 흐름은 -16.9%입니다. 과거 80,000,000원 거래를 기준가격으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리비·점유상태·관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 인도에 영향을 줄 수 있는 항목은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 리스크 하나는 풀렸지만, 권리분석이 끝난 것은 아니다”
표면만 보면 감정가 84,000,000원에서 41,160,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이고, 최신 거래 60,000,000원보다 낮습니다. 더 중요한 변화는 한국토지주택공사 65,000,000원 보증금 승계채권입니다. 배당표상 미배당 24,980,880원이 발생하지만 서울보증보험의 2026.04.01 확약으로 그 부분의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 최저가 41,160,000원을 곧바로 ‘총취득비용’으로 확정해서도 안 됩니다. 실제 임차인 지주택 1명의 전입일·보증금이 미상이고, 최근 실거래 흐름도 -16.9% 하락했습니다. 12세대 다세대라는 환금성 특성과 2회 유찰까지 함께 보면, 이 사건은 주된 승계채권은 확약으로 해소됐지만 미상 임차인 확인이 입찰 전제인 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
