부산지방법원 2025타경102162. 부산 사하구 신평동 장평로 318, 현칭 ‘시티빌’ 4층 402호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)이며, 철근콘크리트조 5층 건물의 4층에 위치합니다. 감정가는 84,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 41,160,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 60,000,000원의 68.6%이지만, 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 임차보증금 사건입니다.
선순위 임차권등기 보증금은 65,000,000원입니다. 확약이 없었다면 최저가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 24,980,880원, 3회 유찰 시 37,106,616원, 4회 유찰 시 45,594,631원입니다. 다만 이 사건에는 해당 보증금에 관한 대항력·잔존청구권 포기 확약이 있어, 그 청구권에 한해 실질 인수액을 0원으로 조정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102162 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 135-13 4층 402호 · 도로명 장평로 318 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 비교면적 37.8㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 · 2015.05.19. 사용승인 · 총 12세대 |
| 소유자 | 최호용 (2022.06.21. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 67,384,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합
현재 등기에서 말소기준은 2024.08.23. 하나카드 가압류입니다. 한국토지주택공사의 임대차는 확정일자 2022.06.30., 주민등록일자 2022.07.11., 점유개시일자 2022.07.19.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없으면 대항력 있는 선순위 임차보증금으로서 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 지주택 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입일·확정일자·보증금 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 한국토지주택공사 | 65,000,000원 | 선순위 有 | 有 | 승계 중복신고 확약으로 실질 인수 0원* |
한국토지주택공사의 65,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고로, 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 60,000,000원, 추세는 하락
전체 12건 평균은 71,166,666원이지만, 대부분 2022년 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.05. 60,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 60,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 16.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 34.2㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2022.06 | 37.8㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.06 | 37.8㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2022.06 | 34.2㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 37.8㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2022.05 | 34.2㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2022.05 | 37.8㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.05 | 35.91㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 60,000,000원 |
확약이 유효하게 이행되고 실제 임차인의 별도 청구가 없다는 조건에서는 실질취득액이 41,160,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 60,000,000원의 68.6%입니다. 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 표본은 1건뿐이고 가격 추세가 16.9% 하락했으며, 전체 평균 71,166,666원은 과거 80,000,000원 거래가 다수 포함돼 가격 가점의 주된 근거로 삼기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.8% 추정) | - | 1,140,880원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 65,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,450,908원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 67,384,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 대항력 계산상 한국토지주택공사의 미배당액 24,980,880원이 매수인 인수액입니다. 그러나 2026.04.01. 확약에 따라 해당 청구권의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 아파트가 아닌 총 12세대 규모의 다세대 건물입니다.
- 입지. 신평초등학교 남동측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 북측으로 노폭 20미터 내외의 포장도로와 접하고, 토지는 완경사의 사다리형 공동주택 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,225,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본과 제출 주체. 2026.04.01. 대항력포기서의 원본, 제출 주체인 서울보증보험의 채권양수 범위와 효력을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 잔금 납부 후 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 지주택. 원임대차계약서, 전입세대열람, 확정일자, 점유 여부와 보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 65,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 60,000,000원이고 최근 가격 추세는 이전 거래군보다 16.9% 하락했습니다. 과거 전체 평균만으로 응찰가를 높이면 안 됩니다.
- 내부·점유 재확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리 상태, 실제 점유자, 명도 대상과 비용을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·대항력포기서·임대차계약서를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 인수 0원은 조건부다”
이 물건의 핵심은 최저가 41,160,000원이 아닙니다. 원래 권리구조만 보면 선순위 보증금 65,000,000원이 낙찰가보다 커, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 머무는 대항력 인수형입니다. 그러나 서울보증보험의 2026.04.01. 확약으로 해당 보증금 청구권의 인수는 실질 0원*이 됐고, 그 조건 아래에서는 최근 시세 60,000,000원 대비 68.6%의 취득가격이 성립합니다.
반대로 확약 밖의 실제 임차인 지주택에 관한 보증금·전입·확정일자와 채권 양도 범위가 확인되지 않으면, 실질취득액은 41,160,000원으로 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 가격이 이전 거래군보다 16.9% 하락했고, 총 12세대 다세대주택이며 이미 2회 유찰된 환금성 부담도 있습니다. 주된 인수는 해소됐지만 잔존 권리 확인 전까지는 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다.
