79,800,000원
부산지방법원 2025타경102186. 사상구 학장동 1차삼성아파트 2동 8층 811호입니다. 현재 소유자는 윤정숙이고, 등기부에는 2024.07.29. 정운민 명의의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 보증금은 110,000,000원, 전입일은 2021.08.17., 확정일자는 2021.07.26.입니다. 경매개시결정은 2025.11.24.이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 감정가 114,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 79,800,000원으로 내려왔다는 사실만으로 평가하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 매각대금 중 집행비용 1,836,400원을 제외한 77,963,600원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 32,036,400원이 남습니다. 낙찰가와 이 인수액을 합친 실질취득은 111,836,400원으로, 사실상 임차보증금 110,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102186 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 학장동 574-111 1차삼성아파트 2동 8층 811호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 49.14㎡ · 29층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 윤정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
과거 설정됐던 한국주택은행·하나은행·제일은행·국민은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 핵심은 2024.07.29. 등기된 정운민의 주택임차권입니다. 전입일 2021.08.17.은 2025.11.24. 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정운민 | 주택 전부 주거 (임차권등기) | 110,000,000원 | 전입 2021.08.17 확정 2021.07.26 | 2025.11.20 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 77.3%가 아니라 실질취득 108.3%
1차삼성 동일 면적 49.14㎡의 최근 12개월 실거래는 6건, 평균 103,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 11층 121,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.8% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.14㎡ | 11 | 121,000,000원 |
| 2026.06 | 49.14㎡ | 11 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 49.14㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 49.14㎡ | 3 | 117,500,000원 |
| 2025.11 | 49.14㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.09 | 49.14㎡ | 15 | 88,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.14㎡ | 6건 | 103,250,000원 |
최저가 79,800,000원만 시세와 나누면 최근 12개월 평균의 77.3%로 보입니다. 그러나 이 물건은 그 계산을 쓰면 안 됩니다. 인수액을 더한 실질취득 111,836,400원은 최근 12개월 평균의 108.3%입니다. 최신 거래 121,000,000원보다는 낮지만, 하락 추세가 -6.8%이고 최근 평균보다 높은 만큼 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 79,800,000원 | 32,036,400원 | 111,836,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 55,860,000원 | 55,545,480원 | 111,405,480원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 39,102,000원 | 72,001,836원 | 111,103,836원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 1. 임차인 정운민 보증금 | 110,000,000원 | 77,963,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되며, 임차보증금 부족분 32,036,400원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 학장동 학장중학교 북동측 인근. 주변은 아파트 단지, 단독·공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 1차삼성은 416세대, 준공일 1997.11.11.이며 본건은 29층 건물 내 8층입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 학교·절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 1,476,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 급배수·위생, 소화전·화재경보, 승강기, 공동현관기, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 등기부와 매각물건명세서에는 정운민의 임차권등기가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 79,800,000원만 시세와 비교하지 말고, 미배당 보증금까지 합친 실질취득 111,836,400원으로 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득은 111,405,480원·111,103,836원으로 약 1.11억원 수준에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 임차보증금 110,000,000원, 전입 2021.08.17., 확정일자 2021.07.26., 배당요구 2025.11.20. 및 미배당 잔액 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현재 실제 점유상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시장 흐름 확인. 최근 12개월 평균은 103,250,000원이고 최근 거래 추세는 -6.8%입니다. 최신 거래 121,000,000원 한 건만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가 79,800,000원은 싸 보이지만, 대항력 있는 정운민의 보증금 110,000,000원이 그보다 큽니다. 현재 회차에서 배당으로 해결되지 않는 32,036,400원을 낙찰자가 이어받아 실질취득은 111,836,400원이 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균 103,250,000원보다 8.3% 높은 수준이고, 거래 추세도 -6.8%입니다.
더 중요한 점은 유찰을 기다리는 것만으로 이 구조가 크게 개선되지 않는다는 사실입니다. 2회 유찰 시 실질취득 111,405,480원, 3회 유찰 시에도 111,103,836원입니다. 낙찰가는 내려가지만 임차인 인수액이 올라가 총액은 보증금 수준에 고정됩니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가 대비 할인율’이 아니라 실질취득가와 최근 시세의 관계를 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다. 현재 기준으로는 최저가는 할인, 실질가격은 시세 이상입니다.
