의정부지방법원 2025타경63912. 파주시 야당동 더스페이스비동 3층 303호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자는 이진재이며, 등기에는 2022년 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차보증금 170,000,000원의 노철우 임차권입니다. 노철우는 2020.06.19. 주민등록·점유, 2020.06.11. 확정일자를 갖춰 2023.05.25. 말소기준 압류보다 앞선 대항력 임차인입니다.
현재 매각가 154,000,000원을 그대로 적용하면 배당계산상 노철우에게 151,044,000원이 배당되고 보증금 부족분은 18,956,000원입니다. 통상이라면 이 부족분이 매수인에게 남는 구조지만, 신청채권자인 채무자 노철우의 파산관재인 성진호가 2026.08.28. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의” 하는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 226-130 더스페이스비동 3층303호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 27.11㎡ · 지하1층·지상4층 건물 내 제3층 제303호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이진재 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 준공 / 세대수 | 2020.03.19 · 11세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.05.25. 부평세무서장 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 노철우는 말소기준보다 앞선 2020.06.19. 전입·점유와 2020.06.11. 확정일자를 가진 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2024.06.26. 이루어졌고 배당요구도 접수됐습니다.
② 임차인 — 확약 대상과 기타 점유를 분리해서 본다
| 임차인 / 점유자 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노철우 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.19 확정 2020.06.11 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 선일홀딩스(주)(한희동) 더 스페이스 · 사용 미상 | 2024.05.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
선일홀딩스(주)(한희동)는 2024.05.24. 전입으로 말소기준인 2023.05.25. 압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 금액 자체를 추정할 수는 없지만, 제공된 판정상 매수인에게 대항하는 임차인으로 보지는 않습니다. 노철우와는 성격이 완전히 다릅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 154,000,000원’으로 봐도 비싸다
확약 때문에 노철우의 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 154,000,000원입니다. 이 금액을 거래시장과 비교해야 합니다. 더스페이스B동 전용 27㎡ 안팎의 거래는 3건이며, 최근 12개월 평균은 122,500,000원, 최신 거래는 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 26.87㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.06 | 27.11㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.02 | 26.87㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 122,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 136,666,666원 |
현재 최저가 154,000,000원은 전체 평균 136,666,666원보다도 높지만, 더 중요한 것은 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균 122,500,000원 대비 125.7%, 최신 거래 120,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래군은 이전 거래 대비 -25.8%의 하락 추세입니다. 과거 165,000,000원 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 평가하면 안 됩니다.
④ 회차별 인수 계산 — 확약 전 룰상 부족분과 실제 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 154,000,000원 | 18,956,000원 | 0원* | 154,000,000원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 80% | 123,200,000원 | 49,324,800원 | 0원* | 123,200,000원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 98,560,000원 | 73,614,080원 | 0원* | 98,560,000원* |
* 노철우 임차보증금의 룰상 미배당액은 각 회차 계산값입니다. 다만 2026.08.28. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 노철우에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 노철우 보증금 | 170,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 신청채권자 · 채무자 노철우의 파산관재인 성진호 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 노철우 보증금 부족분은 18,956,000원입니다. 다만 확약 적용으로 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 제3층 제303호입니다.
- 입지. 경기도 파주시 야당동 경의중앙선 야당역 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복 2차선 포장도로, 남동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 2필 일단의 사다리형 평지, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.28. 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 현황조사에 선일홀딩스(주)(한희동)가 기재돼 있고 사용관계와 보증금은 미상이므로 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 노철우 배당액과 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래평균 136,666,666원보다 최근 12개월 평균 122,500,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래 대비 -25.8%이므로 과거 165,000,000원 거래를 현재 시세의 기준으로 삼지 않는 편이 타당합니다.
- 다회유찰·환금성. 이 사건은 6회 유찰이고 동일 물건군 평균 유찰도 5.0회입니다. 11세대 다세대라는 점과 거래 표본 3건을 함께 보아야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 170,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제로 현재 매각가 154,000,000원만 놓고 계산하면 미배당 보증금이 18,956,000원 남습니다. 그러나 2026.08.28. 제출된 확약으로 노철우가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 그 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 실질취득 154,000,000원은 최근 12개월 평균 122,500,000원의 125.7%이고, 최신 거래 120,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세는 -25.8%, 이 사건은 6회 유찰, 동일 물건군 평균 유찰은 5.0회입니다. 따라서 확약으로 권리 리스크는 크게 줄었지만 현재 회차에는 가격 메리트가 없다는 것이 결론입니다. 인수 위험만 보고 싸다고 판단할 사건이 아니라, 최근 시세와 유찰 이력을 우선해야 하는 다세대입니다.
