107,800,000원
의정부지방법원 2025타경63912. 파주시 야당동 더스페이스비동 3층 303호, 다세대주택입니다. 감정가 154,000,000원에서 현재 최저매각가는 107,800,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “7회 유찰돼 싸졌다”가 아닙니다. 먼저 2020.06.19 전입·점유를 시작한 임차인 노철우가 말소기준권리인 2023.05.25 압류보다 앞서 있어 원래는 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 170,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
따라서 확약이 없었다면 현재 회차의 배당계산상 노철우에게 105,490,800원이 배당되고, 남은 64,509,200원이 매수인에게 넘어가는 구조였습니다. 그러나 신청채권자인 채무자 노철우의 파산관재인 성진호가 2026.08.28 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 노철우의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 226-130 더스페이스비동 3층303호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 27.11㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 이진재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 채무자 노철우의 파산관재인 성진호 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.05.25 국의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 노철우는 2020.06.19 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 데이터상 대항력이 있습니다. 2024.06.26 임차권등기에는 보증금 170,000,000원, 확정일자 2020.06.11, 배당요구가 확인됩니다.
| 임차인·점유자 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노철우 | 건물의 전부 · 2020.06.19 | 170,000,000원 | 有 · 확약 포기 | 有 | 없음 |
| 선일홀딩스(주)(한희동) | 더 스페이스 · 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 88.0% 할인보다 -25.8% 추세가 더 중요하다
더스페이스B동은 11세대, 사용승인일은 2020.03.19입니다. 면적이 일치하는 실거래는 2025.01의 120,000,000원, 2024.06의 125,000,000원, 2022.02의 165,000,000원이 확인됩니다. 전체 평균 136,666,666원보다 최근 거래가 뚜렷하게 낮아, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 26.87㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.06 | 27.11㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.02 | 26.87㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 122,500,000원 |
현재 최저가 107,800,000원은 최근 12개월 평균 122,500,000원의 88.0%입니다. 확약이 유효하게 반영돼 인수가 0원이므로 이번 사건에서는 실질취득도 107,800,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -25.8%입니다. 과거 165,000,000원 거래나 전체 평균만 기준으로 “크게 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 노철우 보증금 (우선변제) | 170,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 채무자 노철우의 파산관재인 성진호 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 노철우 보증금의 부족분은 64,509,200원이지만, 2026.08.28 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의해 실질 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감이 생길 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상4층 건물의 3층 303호이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지이며 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 11세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 6.2회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 물건도 7회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거는 2026.08.28 인수조건변경확약서입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 선일홀딩스 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 데이터상 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 미상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 확인되므로 현재 등록 상태와 매각 시 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 122,500,000원, 최신 거래는 120,000,000원이며 최근 추세는 -25.8%입니다. 과거 고가 거래보다 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰·환금성 점검. 현재 7회 유찰, 단지 평균 6.2회 유찰이라는 기록을 감안해 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 7회 유찰의 이유까지 사라진 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인 노철우였습니다. 현재 최저가보다 보증금이 커서 확약이 없었다면 실질취득 구조가 무거웠지만, 2026.08.28 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소에 동의하면서 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 그 결과 현재 실질취득은 최저가와 같은 107,800,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 107,800,000원은 최근 12개월 평균 122,500,000원의 88.0%로 낮지만, 최근 추세가 -25.8%이고 이 물건은 이미 7회 유찰됐습니다. 단지 경매 통계도 평균 6.2회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격·환금성 리스크는 그대로 남아 있는 C등급형 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
