4회 유찰돼 5,282만원, 그러나 실제로는 1억7,135만원에 사는 구조 — 파주 더스페이스B동 303호

의정부지방법원 2025타경63912. 파주시 야당동 더스페이스B동 3층 303호, 전용 27.11㎡ 다세대주택입니다. 감정가 154,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 52,822,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인율만 보면 최근 12개월 평균 실거래가의 43.1%에 불과하지만, 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 170,000,000원이고, 매각대금에서 전액 변제되지 않는 잔액을 낙찰자가 인수하기 때문입니다.

현재 최저가 52,822,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,350,796원을 제외한 51,471,204원이 임차인에게 배당되고, 남은 118,528,796원은 매수인이 부담합니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 171,350,796원입니다. 이는 감정가 154,000,000원보다도 높고, 최근 실거래 120,000,000원·125,000,000원을 크게 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 보증금 잔액을 떠안는다

말소기준은 2023.05.25 부평세무서 압류입니다. 그러나 임차인 노철우는 그보다 앞선 2020.06.19에 전입과 점유를 시작했고, 확정일자도 2020.06.11에 받아 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다. 2024.06.26에는 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

압류·경매개시결정 등의 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차권등기는 등기만 지워질 뿐 배당에서 변제받지 못한 보증금 채권까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 1억7,135만원으로 비교해야 한다

더스페이스B동의 전용 26.87~27.11㎡ 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 136,666,666원이지만, 과거 165,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 122,500,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선해야 합니다.

최저매각가 52,822,000원만 보면 최근 12개월 평균의 43.1%이지만, 인수액을 더한 실질취득 171,350,796원은 최근 12개월 평균의 139.9%, 최신 거래 120,000,000원의 142.8%입니다. 과거 최고 거래 165,000,000원보다도 높은 금액입니다. 따라서 이 물건은 시세보다 저렴한 경매가 아니라 시세 이상을 부담하는 대항력 인수형 물건입니다.

③ 유찰돼도 총부담이 거의 줄지 않는다

낙찰가가 52,822,000원에서 33,806,080원으로 내려가도 인수액은 118,528,796원에서 137,202,429원으로 증가합니다. 집행비용 추정치 차이 때문에 총액이 조금 변하지만, 실질취득은 계속 약 171,000,000원에 머뭅니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 물건에서는 유찰이 낙찰자의 총부담을 낮추지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.6%로 추정한 값입니다. 당해세가 우선 차감되면 노철우의 배당액은 감소하고 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물의 3층 303호입니다.
• 입지. 경의중앙선 야당역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
• 도로. 북서측 왕복 2차선 포장도로와 남동측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역 주거복합 Zone이며, 철도보호지구 저촉, 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,052,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 11세대 소규모 다세대이며, 단지 경매 통계는 평균 4회 유찰·낙찰률 0%입니다. 최근 실거래 추세도 이전 거래 대비 -25.8%로 낮아졌습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 총부담으로 판단. 현재 회차 실질취득은 52,822,000원이 아니라 171,350,796원입니다.
• 법원 배당액 확정. 노철우의 실제 배당액이 줄어들면 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 교부청구액과 법정기일을 확인해 임차인보다 우선하는 당해세 규모를 계산해야 합니다.
• 선일홀딩스 점유 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태·사용 관계·명도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차권등기 원본 대조. 임대차계약일 2020.06.10, 확정일 2020.06.11, 전입·점유 2020.06.19, 보증금 170,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 표시와 매각 이후 처리 내용을 관계 서류에서 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비 반영. 체납 관리비와 점유자 협의 비용은 실질취득 171,350,796원 외에 추가될 수 있습니다.

맺으며 — “5,282만원짜리 물건이 아니다”

이 사건은 여러 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 가격이 싸진 것이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 171,350,796원이고, 5회·6회 유찰 시에도 약 171,000,000원에 머뭅니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균은 122,500,000원, 최신 거래는 120,000,000원이며 최근 거래 추세도 -25.8%입니다. 소규모 다세대, 단지 평균 4회 유찰, 낙찰률 0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 유찰로도 총부담이 줄지 않는 구조입니다. 결론은 명확합니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 보증금 잔액 인수입니다.