133,770,000원
부산지방법원 2025타경102271. 부산 사상구 괘법동 굿모닝뷰 8층 802호, 전용 69.105㎡ 아파트입니다. 감정가는 273,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 133,770,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 강한 가격 메리트가 있어 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
임차인 이주희는 2020.03.23. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.03.09.입니다. 말소기준권리인 박을규 근저당의 설정일 2021.04.16.보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 보증금 230,000,000원 중 현재 최저가에서 예상되는 배당은 131,097,220원이고, 부족분 98,902,780원은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102271 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 523-4, 523-6 굿모닝뷰 8층 802호 · 부산광역시 사상구 낙동대로1210번길 84 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 69.105㎡ · 철근콘크리트조 19층 중 8층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.11.19. · 66세대 |
| 소유자 | 주식회사글로벌뷰 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 133,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주희 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.04.16. 접수된 박을규 근저당권 350,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 박영호 가압류 120,000,000원, 부산광역시와 국의 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 유미애·이승용 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
다만 이 사건에서는 말소되는 후순위 권리보다 말소기준권리 이전에 대항력을 취득한 이주희의 임차보증금이 우선합니다. 이주희는 임차권자이면서 현재 강제경매 신청채권자이기도 하므로, 임대차계약 원본·보증금 지급 내역·소유자 및 채무자와의 관계를 직접 대조해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 확정 인수 1건, 추가 미상 1건
| 성명 | 사용관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주희 | 부동산 전부 · 주거 · 임차권등기 | 230,000,000원 | 전입 2020.03.23. 확정 2020.03.09. | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 전입 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 임차·점유 신고는 2건입니다. 이주희의 권리는 날짜와 보증금이 확인되지만, 기사항전은 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 자료가 보완되기 전까지는 추가 인수 가능성도 배제할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당이 감소하고, 매수인이 떠안는 보증금 잔액이 증가하기 때문입니다. 이 사건도 각 회차의 낙찰가 + 인수액이 약 230,000,000원대에 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 133,770,000원 | 98,902,780원 | 232,672,780원 |
| 3회 유찰 가정(34%) | 93,639,000원 | 138,446,502원 | 232,085,502원 |
| 4회 유찰 가정(24%) | 65,547,299원 | 166,032,552원 | 231,579,851원 |
현재 회차에서 3회 유찰 가정으로 낙찰가가 40,131,000원 낮아져도 실질취득액은 587,278원만 줄어듭니다. 4회 유찰 가정까지 내려가도 총액은 231,579,851원입니다. 따라서 이 물건은 유찰될수록 싸지는 일반 경매가 아니라, 인수액이 커져 총액이 거의 유지되는 대항력 인수형입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 232,672,780원으로 판단
굿모닝뷰 동일 면적 69.11㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 239,250,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.06. 12층 233,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 233,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 69.11㎡ | 12 | 233,000,000원 |
| 2025.05 | 69.11㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.05 | 69.11㎡ | 13 | 216,000,000원 |
| 2023.10 | 69.11㎡ | 11 | 258,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.11㎡ | 1건 | 233,000,000원 |
| 전체 평균 | 69.11㎡ | 4건 | 239,250,000원 |
최저가 133,770,000원만 놓으면 최근 시세의 57.4%이지만, 이 수치는 인수보증금을 제외한 착시입니다. 인수액을 더한 현재 실질취득액은 232,672,780원으로 최근 시세 233,000,000원보다 불과 327,220원 낮고, 비율로는 99.9%입니다. 별도의 안전마진이 사실상 없습니다.
더구나 최근 가격 추세는 -3.5%입니다. 감정가 273,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.2%로 높게 잡혀 있고, 실질취득액도 하락 추세의 최신 거래와 거의 같습니다. 전체 평균 239,250,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 133,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,672,780원 |
| 1. 임차인 이주희 보증금 | 230,000,000원 | 131,097,220원 |
| 2. 근저당 · 박을규 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박영호 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 이주희 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이주희 보증금 중 미배당액 98,902,780원은 매수인 인수 추정액입니다. 국세·지방세의 우선순위와 금액, 보증금 미상 점유관계는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산서부버스터미널 북측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 2018.11.19. 사용승인된 철근콘크리트조 19층 건물로, 승강기·소화전·화재탐지·공동현관·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규모. 굿모닝뷰는 66세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 675.1㎡, 공시지가 3,947,000원/㎡이며 북측 약 8미터 도로와 남측 약 3미터 도로에 접합니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 기준 133,770,000원에 낙찰받아도 인수액을 더한 총액은 232,672,780원입니다.
- 임차보증금 원본 확인. 이주희의 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 전입세대확인서, 확정일자 원본을 대조해야 합니다.
- 당사자 관계 확인. 이주희는 임차권자이면서 경매 신청채권자입니다. 소유자 주식회사글로벌뷰 및 근저당 채무자 주식회사다온어반허브와의 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 점유관계 확인. 기사항전의 보증금·전입일·확정일자가 미상이므로 대항력 가능성 및 점유 실체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 부산광역시 및 국의 압류 3건이 있어 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 최근 가격 하락 반영. 가격 추세가 -3.5%이므로 최신 거래 233,000,000원과 같은 수준의 실질취득액에는 별도 가격 가점을 주기 어렵습니다.
맺으며 — “반값 낙찰가”가 아니라 “시세 수준의 인수형”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 133,770,000원입니다. 감정가의 49%라는 할인율만 보면 저렴해 보이지만, 이주희의 선순위 임차보증금 미배당액 98,902,780원을 더하면 실질취득액은 232,672,780원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균인 233,000,000원보다 327,220원 낮을 뿐입니다.
한 차례 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 증가해 총액은 232,085,502원으로 거의 움직이지 않습니다. 네 번째 유찰 가정에서도 231,579,851원입니다. 여기에 세금 우선배당이나 보증금 미상 점유관계가 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
후순위 등기권리는 정리되지만, 선순위 임차보증금과 추가 점유관계는 매수인이 직접 해결해야 합니다. 가격 추세도 -3.5% 하락 중입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 시세 수준이고, 인수 위험은 아직 닫히지 않았습니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
