부산지방법원 2025타경102271. 부산 사상구 괘법동 굿모닝뷰 8층 802호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 3회 유찰된 93,639,000원이라는 최저가가 아닙니다. 이주희는 2020.03.09 확정일자를 받고 2020.03.23 주민등록과 점유를 시작했습니다. 말소기준인 박을규 근저당 설정일 2021.04.16보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 2024.06.13에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
주택임차권등기 자체는 말소기준 뒤에 등기되어 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 취득한 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가에서는 집행비용 2,085,502원을 제외한 91,553,498원이 이주희에게 배당되고, 나머지 138,446,502원이 인수됩니다. 그래서 매수인의 가격 판단 기준은 93,639,000원이 아니라 232,085,502원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 523-4 굿모닝뷰 8층 802호 · 부산광역시 사상구 낙동대로1210번길 84 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 69.105㎡ · 철근콘크리트조 19층 건물 내 8층 802호 |
| 사용승인 | 2018.11.19 |
| 소유자 | 주식회사글로벌뷰 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 93,639,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주희 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.16 을구 1번 근저당권 · 박을규 · 채권최고액 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2021.04.16 박을규 근저당권입니다. 이후 박영호 가압류, 부산광역시 압류, 국세 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이주희의 주민등록·점유는 2020.03.23으로 말소기준보다 약 1년 앞섭니다. 따라서 후순위 임차권등기 자체가 소멸하더라도 미배당 보증금 인수 문제는 남습니다.
임차인·점유 관계
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주희 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.23 | 2020.03.09 | 230,000,000원 | 2024.06.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
이주희는 보증기관 승계 신고가 아니라 실제 임차권자로 기재된 당사자입니다. 동시에 현재 강제경매의 신청채권자도 이주희이고 청구액도 230,000,000원입니다. 별도 주의사항에는 동일 당사자 관계로 인해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있으므로 임대차계약과 채권관계의 진정성을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
또 하나의 주거 점유 표기인 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 이런 경우 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 아래 실질취득액 232,085,502원은 확인되는 이주희의 인수액을 반영한 금액이며, 이 별도 점유관계가 추가 부담으로 확인될 경우 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 40.2%가 아니라 실질취득 99.6%
굿모닝뷰의 면적 69.11㎡ 실거래는 확인 표본 4건입니다. 전체 평균은 239,250,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 233,000,000원 1건이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 -3.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 69.11㎡ | 12 | 233,000,000원 |
| 2025.05 | 69.11㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.05 | 69.11㎡ | 13 | 216,000,000원 |
| 2023.10 | 69.11㎡ | 11 | 258,000,000원 |
| 전체 평균 | 69.11㎡ | 4건 | 239,250,000원 |
| 최근 12개월 | 69.11㎡ | 1건 | 233,000,000원 |
현재 최저가 93,639,000원만 최신 실거래와 비교하면 40.2%로 보입니다. 하지만 이주희의 미배당 보증금 138,446,502원을 더한 실질취득액은 232,085,502원. 최신 거래 및 최근 12개월 평균 233,000,000원보다 불과 914,498원 낮은 수준으로, 비율로는 99.6%입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -3.5%라는 점까지 감안하면, 3회 유찰됐다는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당·실질취득 (매각가 93,639,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,085,502원 |
| 1. 임차인 이주희 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 91,553,498원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 박을규 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 박영호 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 경매개시결정 · 이주희 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차인 배당에 사용됩니다. 이주희 보증금의 미배당액 138,446,502원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 있고 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 93,639,000원 | 138,446,502원 | 232,085,502원 |
| 4회 유찰 시 | 65,547,299원 | 166,032,552원 | 231,579,851원 |
| 5회 유찰 시 | 45,883,109원 | 185,342,787원 | 231,225,896원 |
4회 유찰 시 매각가는 65,547,299원까지 내려가지만 인수액이 166,032,552원으로 늘어 실질취득은 231,579,851원입니다. 5회 유찰 시에도 매각가 45,883,109원에 인수 185,342,787원이 붙어 231,225,896원입니다. 회차가 더 내려가도 총부담은 약 2.31억~2.32억원 구간에 사실상 고정되는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 부산서부버스터미널 북측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 사상역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2018.11.19 사용승인된 철근콘크리트조 19층 건물의 8층 802호이며, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 규제·토지. 일반상업지역이며 공시지가 3,947,000원/㎡, 토지면적 675.1㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 굿모닝뷰는 66세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -3.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 93,639,000원에 확인된 미배당 인수 138,446,502원을 더한 232,085,502원을 가격 비교의 출발점으로 봐야 합니다.
- 이주희 임대차 원본 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이주희이고 금액도 230,000,000원입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 주의가 있으므로 계약·보증금 지급·채권관계를 대조해야 합니다.
- 미상 점유관계 확인. ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유는 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 추가 인수 위험을 배제하기 전 현황 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 부산광역시 압류와 국세 압류가 있으며 당해세 해당 시 선순위 차감으로 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.07.09 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행관계를 대조해야 합니다.
- 유찰만 기다리는 전략의 한계. 4회·5회 유찰 시에도 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액은 각각 231,579,851원·231,225,896원으로 크게 낮아지지 않습니다.
맺으며 — “9,363만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건을 최저매각가만 보고 판단하면 93,639,000원짜리 아파트처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론은 전혀 달라집니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 이주희의 보증금 230,000,000원이 있고, 현재 회차에서는 배당 후 138,446,502원을 매수인이 인수합니다. 확인되는 부담만 합쳐도 실질취득은 232,085,502원으로 최신 실거래 233,000,000원의 99.6%입니다.
게다가 최근 시세 추세는 -3.5%이고, 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 별도 주거 점유 표기도 남아 있습니다. 국세·지방세 압류와 2025.07.09 공매공고도 교차 확인 대상입니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 커지는 물건”으로 읽어야 합니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 확인 가능한 실질취득액은 최근 시세와 거의 같고, 미상 점유관계까지 해소되기 전에는 공격적인 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
