96,600,000원
부산지방법원 2025타경102312. 부산 사하구 하단동 한신혜성아파트 101동 7층 703호입니다. 감정가는 138,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 96,600,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가의 70%”만 보고 접근하면 안 됩니다. 전준욱은 2021.11.05. 전입·점유를 시작했고 2021.10.18. 확정일자를 갖춘 보증금 110,000,000원의 임차인으로, 말소기준인 2023.07.18. 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 배당가정에서는 매각대금 96,600,000원에서 집행비용 2,138,800원을 먼저 빼고 전준욱에게 94,461,200원이 배당됩니다. 따라서 보증금 중 15,538,800원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 결국 현재 회차의 가격 판단 기준은 96,600,000원이 아니라 96,600,000원 + 15,538,800원 = 112,138,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 277-2 한신혜성아파트 101동 7층703호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.91㎡ · 25층 건물 내 7층 703호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 장주섭 (2021.08.23. 매매, 거래가액 140,000,000원 · 2021.09.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 122,072,790원 |
| 말소기준 | 2023.07.18. 갑구 6번 압류 · 국(처분청 화성세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 소유자 장주섭은 2021년 거래가액 140,000,000원에 취득했습니다. 그 뒤 전준욱이 2021.10.18. 확정일자를 받고 2021.11.05. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준은 2023.07.18. 국세 압류이므로 전준욱의 임차인 대항요건이 더 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.12.06.이지만, 매각물건명세서가 이 임차권에 대해 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있어 단순히 임차권등기일만 보고 후순위로 처리하면 안 됩니다.
말소기준 이후의 2025.12.10. 화성시 압류와 2025.12.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 2023.04.13. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매와 법원경매의 진행 상태는 교차 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수 핵심은 전준욱
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전준욱 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.05 2021.10.18 | 110,000,000원 | 2025.12.19 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 잔액 인수 현재 15,538,800원 예상 |
| 곽홍기 | 2025.02.13 확정일자 미상 | 미상 | 2026.02.05 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
③ 시세 비교 — 9,660만원이 아니라 1.121억으로 비교
한신혜성 동일면적 59.91㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 135,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 24층 130,000,000원이고, 표본 최저는 120,000,000원, 최고는 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 24 | 130,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 24 | 128,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 14 | 143,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 13 | 129,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 10 | 134,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 59.91㎡ | 18 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 135,583,333원 |
표면 최저가 96,600,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 현재 예상 인수액을 합친 실질취득 112,138,800원은 최근 평균의 82.7%, 최신 실거래 130,000,000원의 86.3%입니다. 즉 시세 아래 구간이기는 하지만, 할인폭은 “감정가 대비 30%”보다 작습니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 1. 임차인 전준욱 보증금 | 110,000,000원 | 94,461,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 122,072,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 전준욱의 보증금 미배당액은 15,538,800원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세 등 우선배당 대상이면 먼저 차감될 수 있어 전준욱의 실제 배당액은 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — ‘더 유찰되면 더 싸진다’는 착시
| 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 96,600,000원 | 15,538,800원 | 112,138,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 67,620,000원 | 43,997,160원 | 111,617,160원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 47,334,000원 | 63,918,012원 | 111,252,012원 |
매각가만 보면 96,600,000원 → 67,620,000원 → 47,334,000원으로 크게 내려갑니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 반대로 15,538,800원 → 43,997,160원 → 63,918,012원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득액은 112,138,800원 → 111,617,160원 → 111,252,012원으로 변화폭이 작습니다. 이 사건의 가격 기준선은 최저가가 아니라 대항력 보증금 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 당리동 소재 대광고등학교 서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 주택지대로 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 당리역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 25층 건물 내 101동 7층 703호이며 급탕·위생·도시가스 개별난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 북서하향 경사지를 택지조성한 14필지 일단의 부정형 공동주택부지이며 북측으로 약 13~15미터 폭 포장도로에 접합니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 상대보호구역, 중로2류에 관련되고 공시지가는 1,109,000원/㎡입니다. 위반건축물은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 단지 거래. 한신혜성은 533세대, 1996.05.07. 준공이며 동일면적 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격은 실질취득으로 계산. 현재 최저가 96,600,000원이 아니라 예상 인수 15,538,800원을 합친 112,138,800원을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
- 전준욱 배당액 재확인. 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 배당표와 세금 우선순위에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 국세·지방세 확인. 압류된 세금 중 우선배당 대상이 있으면 전준욱 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 늘어날 수 있습니다.
- 곽홍기 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구가 접수된 만큼 관련 문건을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차확인. 2023.04.13. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.31.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총액은 거의 그대로”
이 사건의 핵심은 96,600,000원이라는 최저가가 아닙니다. 전준욱의 보증금 110,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있어, 현재 회차에서는 15,538,800원이 매수인 인수로 예상됩니다. 그래서 실질취득은 112,138,800원이고, 2회·3회 유찰을 가정해도 각각 111,617,160원, 111,252,012원으로 약 1.11억대에 머뭅니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 평균 135,583,333원과 최신 거래 130,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 다만 세금 우선차감이 생기면 임차인 미배당액이 늘어날 수 있고, 곽홍기의 보증금은 미상이며 공매공고도 존재합니다. 결론은 “가격은 시세 아래지만, 인수액을 확정하기 전에는 단순 저가물건으로 보면 안 된다.”입니다.
