6,322,000원
서울중앙지방법원 2023타경114858. 관악구 봉천동 태경9차 103동 501호 다세대 물건입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 438,600,000원에서 최저가가 6,322,000원까지 내려와 극단적인 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 임차권의 미배당 잔액을 먼저 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 김보경의 을구 1번 임차권등기, 임대차보증금 460,000,000원, 전입일자 2021.05.21, 확정일자 2021.05.07이 명시돼 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
즉 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아닙니다. 김보경 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 커지고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 약 460,000,000원 수준에 고정됩니다. 더구나 이 사건에는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다른 점유자 3명이 있어 실제 부담은 그보다 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경114858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 당곡6나길 27, 103동 5층501호 (봉천동,태경9차) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 오용관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 438,600,000원 / 6,322,000원 (19회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 김보경 / 460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
등기상 말소기준은 2022.05.25 관악구 압류입니다. 이후 2023.10.20 강제경매개시결정과 2023.12.27 정재용 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 김보경의 전입일자가 2021.05.21로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 매각물건명세서도 이 선순위 임차권의 미변제 잔액을 매수인 인수사항으로 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 그중 3명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보경 | 501호 | 2021.05.21 | 460,000,000원 | 경매 신청채권자 | 대항력 있음 우선변제 관련 미배당 잔액 인수 확정일자 2021.05.07 |
| 백진주 | 일부(미상) | 2020.04.14 | 미상 | 2023.11.08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 윤준원 | 일부(B102호) | 2021.01.25 | 미상 | 2023.11.20 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 이경표 | 일부(현황상 B04호) | 2022.03.23 | 미상 | 2023.11.13 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
김보경은 등기부상 강제경매 채권자와 동일한 이름이고 주소도 해당 물건으로 확인돼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다. 그러나 그 사정만으로 명세서에 명시된 460,000,000원 임차권 인수사항을 배제해서는 안 됩니다. 실제 입찰 판단은 임차권등기와 임대차관계의 실체가 별도로 확인되기 전까지 인수 전제로 잡는 것이 안전합니다.
백진주·윤준원·이경표는 모두 전입일이 2022.05.25 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배당요구를 했더라도 보증금과 우선변제 순위가 확인되지 않으면 미배당 잔액의 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 비교 대상은 6,322,000원이 아니라 460,000,000원+
태경9차의 면적 대응 거래는 2021.08, 59.64㎡, 5층, 470,000,000원 1건입니다. 평균·최고·최저도 모두 470,000,000원으로 동일하며, 비교 표본 자체가 1건이라 시세 판단의 폭은 좁습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 59.64㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 비교값 | 57.18㎡ | 1건 | 470,000,000원 |
최저가만 보면 비교거래 470,000,000원의 1.3% 수준이지만, 이 비율은 이 사건의 경제성을 설명하지 못합니다. 김보경의 대항 가능한 임차권 보증금 460,000,000원을 실질취득의 기준으로 잡으면 비교거래 470,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 다른 임차인 3명의 위험이 더해질 수 있으므로 “시세보다 압도적으로 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,322,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 513,796원 |
| 2. 경매개시결정 · 김보경 | 460,000,000원 | 5,808,204원 |
| 3. 가압류 · 정재용 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 565,000,000원 중 채권자 배당은 5,808,204원에 그치고, 미배당액은 559,191,796원입니다. 이 표의 배당액과 별개로 매각물건명세서상 김보경 임차권은 보증금 460,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수합니다. 백진주·윤준원· 이경표의 보증금과 우선변제 관계는 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡중학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 당곡역(신림선)과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 사건 용도는 다세대이며, 감정 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함되고 공시지가는 3,972,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함 및 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다.
- 환금성. 태경9차는 26세대, 2020.08.14 준공이며 경매 평균 유찰 횟수 14.9회, 낙찰률 3.85로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김보경 임차권 원문 확인. 임대차보증금 460,000,000원, 전입일자 2021.05.21, 확정일자 2021.05.07 및 “미배당 잔액 매수인 인수” 문구를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 관계인 여부와 별개로 인수 전제. 김보경이 등기부상 경매 채권자와 동일해 관계인 가능성이 제기돼도, 임차권의 실체가 해소됐다는 자료가 없는 한 인수위험을 제거해서 계산하면 안 됩니다.
- 다른 임차인 3명 확인. 백진주·윤준원·이경표는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서·배당요구 내용·점유범위를 확인하기 전에는 승계 가능성을 열어둬야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물 등재와 제시외 건물 포함 사항을 현장·대장·감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 6,322,000원을 실질 매입가격으로 보지 말고, 최소 김보경 보증금 460,000,000원 수준의 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “632만원 경매”가 아니라 “4.60억+ 권리부담 경매”
이 사건의 핵심은 19회 유찰이나 6,322,000원이라는 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 김보경의 임차권 보증금 460,000,000원과 그 미배당 잔액 인수가 가격의 실체를 바꿉니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득은 약 460,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
비교 가능한 거래는 470,000,000원 1건뿐이고, 추가로 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인 3명, 위반건축물 등재, 제시외 건물, 특별매각조건이 남아 있습니다. 따라서 최저가가 시세의 1.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 표면가는 극저가지만 실질취득은 시세에 근접하고, 추가 인수위험은 열려 있는 물건 — 권리 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
