서울중앙지방법원 2024타경2105. 종로구 인의동 효성주얼리시티 지하2층 에스에프지2009호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 푸드코트 내 근린생활시설(일반음식점)이며, 기준시점 현재 휴업 상태로 상호는 ‘돈불고기’로 표시되어 있습니다. 소유자 강영자는 2020년 7월 24일 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 상봉동새마을금고가 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 뒤에 설정된 채권최고액 135,000,000원의 후순위 근저당권, 종로구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 계산에서 낙찰자에게 넘어오는 등기상 권리는 0원으로 잡힙니다. 다만 감정조사 당시 관계인이 부재했고 영업도 중단되어 임대관계를 조사하지 못했다는 점은 별개의 현장 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경2105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 종로 183, 지2층 에스에프지2009호 (인의동, 효성주얼리시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 지하2층 구분상가 · 푸드코트 내 근린생활시설(일반음식점) · 휴업 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하5층·지상19층 · 2006.10.27 사용승인 |
| 비교면적 | 29.54㎡ |
| 소유자 | 강영자 (2020.07.24 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 10,311,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 상봉새마을금고(변경 전 상봉동새마을금고) / 177,229,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
과거 신한은행 근저당권 195,000,000원은 2020년 4월 7일 이미 말소됐고, 두 차례의 신탁등기도 등기부상 말소돼 현재 인수 대상으로 남지 않습니다. 현재 말소기준은 2020년 7월 24일 상봉동새마을금고 근저당권 168,000,000원입니다. 그 이후의 후순위 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 4.2%라는 숫자보다 거래 시점이 중요하다
비교자료에는 효성쥬얼리시티 면적 32.0㎡의 실거래가 1건 확인됩니다. 거래 시점은 2021년 8월, 거래금액은 248,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액의 4.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 표본 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.08 | 32.0㎡ | 5층 | 248,000,000원 | 1건 |
다만 이 거래는 지하2층이 아닌 5층 거래이고, 거래일도 2021년 8월로 매각기일보다 앞선 자료입니다. 표본 역시 1건뿐이므로 248,000,000원을 현재 매도가격으로 그대로 적용하거나, 최저가가 비교가의 4.2%라는 이유만으로 즉시 ‘싸다’고 결론 내리기는 어렵습니다.
③ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 15회 유찰 | 10,311,000원 | 9,725,402원 | 293,274,598원 | 0원 |
| 16회 유찰 시 | 8,248,800원 | 7,700,322원 | 295,299,678원 | 0원 |
| 17회 유찰 시 | 6,599,040원 | 6,080,257원 | 296,919,743원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 취득비용에는 취득세·등기비용과 명도·공실 정비비용, 확인되지 않은 관리비 등이 별도로 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 585,598원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 상봉동새마을금고 | 168,000,000원 | 9,725,402원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 박현진 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 303,000,000원 중 채권자 배당은 9,725,402원, 미배당액은 293,274,598원입니다. 집행비용은 매각가의 약 5.7%로 추정됐으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·영업환경과 환금성
- 입지. 서울혜화경찰서 남측 인근 효성주얼리시티 지하2층에 있으며, 주변은 상업시설과 업무시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 종로5가역과 버스승강장이 있습니다. 지하주차장 등 주차 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 푸드코트 내 근린생활시설인 일반음식점으로, 기준시점 현재 휴업 상태입니다.
- 건물. 2006.10.27 사용승인된 지하5층·지상19층 철골철근콘크리트구조 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러와 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며, 도로와 건축선 저촉 사항 등이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 15회 유찰, 단지 평균 12.3회 유찰과 매각률 0.0%는 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 하는 근거입니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 점유자 직접 확인. 현장 방문과 집행관 현황조사 원문을 대조해 실제 점유자와 사용자를 확인해야 합니다.
- 대항력 재검토. 점유자가 있다면 사업자등록 신청일, 점유개시일, 보증금과 확정일자를 확인하기 전까지 대항력은 ‘가능·미상’으로 판단해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리비 미납 여부가 확인되지 않았습니다. 관리사무소에서 총 미납액과 공용부분 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 영업 가능성 검토. 푸드코트 운영 여부, 현재 입점률, 공용부 개방시간, 급배수·가스·환기시설 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 2021년 실거래 1건보다 현재 임대료·보증금·공실 기간과 실제 매도 사례를 우선 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 원본 대조. 박현진 명의 근저당권의 허재영 이전등기를 포함해 등기부 최신본에서 말소 범위를 재확인해야 합니다.
- 입찰보증금과 부대비용. 매각대금 외 취득세·등기비용·명도비용·내부 정비비용을 포함한 총투입액으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관리비 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 투자는 환금성 검증형
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원인 등기상 소멸형입니다. 감정가 293,000,000원에서 최저가 10,311,000원까지 내려와 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다.
하지만 15회 유찰된 지하 푸드코트 휴업 점포이고, 임대관계와 관리비도 확인되지 않았습니다. 비교 실거래 역시 2021년 8월의 1건뿐입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리상 인수 0원이므로 안전하다”가 아니라, “등기상 인수는 0원이지만 실제 점유·관리비·영업성·재매각 가능성을 확인하기 전에는 저가 여부를 판단할 수 없다”입니다. 권리는 정리형이지만 투자 판단은 고난도 환금성 검증형입니다.
