의정부지방법원 2025타경63929. 고양시 덕양구 오금동 686 ‘고양삼송한강듀클래스’ 7층 715호입니다. 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)이고, 현황은 공실상태입니다. 소유자는 김근희이며, 2023.04.04 소유권을 취득한 날 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 316,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 2025.08.13 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 113,533,000원입니다. 감정가 331,000,000원에서 3회 유찰된 가격이지만, 이 숫자만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인폭과 시세 대비 할인폭은 전혀 다른 문제입니다. 권리상 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액은 최저가와 같은 113,533,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63929 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 7층 715호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 삼막3길 5(오금동) |
| 물건종류 / 현황 | 공부상 공장(지식산업센터) · 9층 건물 내 7층 · 현황 공실 |
| 소유자 | 김근희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 113,533,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 281,472,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 감정평가에서는 관리사무소 탐문 결과 현황을 공실로 확인했고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 매수인이 인수할 임차권이나 말소기준보다 앞선 부담도 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.04.04 설정된 국민은행 근저당권 316,800,000원이며, 2025.08.13 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 113,533,000원입니다. 회차 정보상 감정가의 34% 구간까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 79,473,100원, 그 다음은 55,631,170원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 113,533,000원 | 111,143,538원 | 205,656,462원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 79,473,100원 | 77,642,584원 | 239,157,416원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 55,631,170원 | 54,229,809원 | 262,570,191원 |
유찰이 거듭될수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 권리분석상 가격이 내려갈수록 별도의 인수금이 붙는 구조는 아닙니다. 다만 실거래 비교 근거가 없으므로 113,533,000원 자체가 시장가보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,389,462원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 316,800,000원 | 111,143,538원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 113,533,000원 가정 시 근저당권에는 111,143,538원이 배당되고 205,656,462원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 지축초등학교 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·물류센터·근린공원·임야 등이 혼재하는 지방도 주변 아파트형공장(지식산업센터) 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 공부상 공장(지식산업센터)이며 관리사무소 탐문 결과 현재 공실상태입니다.
- 건물. 프리케스트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 9층 건물 내 7층 715호이며, 급·배수·위생·시스템냉난방·승강기·옥내소화전·지상·지하 주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 22m, 남측 약 18m, 동측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며 제한보호구역, 도로구역, 과밀억제권역, 택지개발지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 최저가 113,533,000원이 감정가의 34% 구간이더라도 이를 바로 시세 대비 저가로 판단하지 말고 최근 동일 건물·인근 지식산업센터 실거래를 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 관리사무소 탐문상 공실이므로 현장 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 주변 공실, 임대조건, 실제 임차수요를 확인해 보유비용과 환금성을 판단해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2023.04.04 국민은행 근저당과 2025.08.13 경매개시결정의 현 상태를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당 205,656,462원이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 추가비용 확인. 관리비·세금 등 매각대금 외 비용은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 확인 후”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2023.04.04 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 현재 회차 최저가 113,533,000원이 그대로 실질취득 금액입니다.
다만 가격 쪽은 결론을 서두르면 안 됩니다. 이미 세 차례 유찰돼 감정가 331,000,000원에서 113,533,000원까지 내려왔지만, 이 할인폭만으로 시세 대비 저가라고 단정할 근거는 없습니다. 더구나 감정평가상 용도가 공장(지식산업센터)이고 현황은 공실입니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 확인 후 판단. 이 사건은 그 구분이 가장 중요합니다.
