서울중앙지방법원 2024타경6169. 관악구 신림동 1630-27의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 사건 용도는 단독주택 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 지1층부터 옥탑1층까지 다중주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층이며 사용승인일은 2019.12.27입니다. 소유자는 김세진·김세호가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리구조의 기준점은 2020.01.08. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 660,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 다수의 주택임차권등기가 이어졌고, 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차권등기가 많다는 사실과 별도로, 명세서상 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자도 있어 현장 점유관계는 원본 서류와 현황을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경6169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1630-27 · 서울특별시 관악구 문성로30길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 지1층-옥탑1층 다중주택 |
| 토지 | 대 101.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 5,534,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상3층 · 사용승인 2019.12.27 |
| 소유자 | 김세진 2분의 1 · 김세호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,167,814,400원 / 934,252,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김종원 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권등기는 소멸 예정
말소기준은 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 김종원·이건주·정수빈·허동일·김동현·김승욱·양승한·은혁진·홍사동의 주택임차권등기는 모두 이 기준권리보다 뒤에 설정됐고, 각 전입일도 2020.01.08. 이후여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 이들 등기임차권의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산하지 않습니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 점유·호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인하 | 주거 점유 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 산정 없음 |
| 김종원 | 301호 · 주거 임차권등기 | 2020.01.29 | 230,000,000원 | 없음 | 미상 | 소멸 예정 |
| 이건주 | 202호 · 주거 임차권등기 | 2022.02.11 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 소멸 예정 |
| 정수빈 | 103호 · 주거 임차권등기 | 2022.02.18 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 소멸 예정 |
| 허동일 | 201호 · 주거 임차권등기 | 2022.11.18 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 소멸 예정 |
| 김동현 | 203호 · 주거 임차권등기 | 2024.01.12 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 소멸 예정 |
| 김승욱 | 비01호 · 주거 임차권등기 | 2022.05.30 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 소멸 예정 |
| 양승한 | 102호 · 주거 임차권등기 | 2020.01.31 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 소멸 예정 |
| 은혁진 | 101호 · 주거 임차권등기 | 2020.01.30 | 106,500,000원 | 없음 | 미상 | 소멸 예정 |
| 홍사동 | 비03호 · 주거 임차권등기 | 2022.03.11 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 소멸 예정 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 934,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,742,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김종원 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,509,480원 |
현재 회차 934,252,000원 가정에서는 채권자 청구 890,000,000원이 모두 배당되고, 소유자 잔여가 32,509,480원으로 계산됩니다. 현재 산정 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 미상 점유자의 법적 지위도 별도 확인 대상입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 934,252,000원 | 890,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 747,401,600원 | 737,527,584원 | 152,472,416원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 597,921,280원 | 589,542,067원 | 300,457,933원 | 0원 |
2회 유찰 시 김종원의 230,000,000원 청구 중 배당액은 77,527,584원으로 줄고, 3회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 미배당액은 현재 자료상 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 후순위 권리의 배당 부족과 매수인 승계는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신림초등학교 북동측에 위치하며, 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 신림선 서원역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 101.7㎡, 평지·가로장방형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 934,252,000원이 시장가격 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유자의 실제 계약관계와 점유개시 시점을 매각물건명세서·현황조사 원본 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 김종원 관계 확인. 임차권등기권자이자 경매 채권자로 나타나는 김종원의 임대차·채권관계와 배당요구 내용을 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥탑1층의 위반건축물 등재와 401호 주택용도 사용 현황, 제시외 건물 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 등기상 후순위 소멸보다 ‘미상 점유’ 확인이 먼저
이 사건의 등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.08. 신한은행 근저당을 기준으로 그 뒤에 들어온 주택임차권들은 자료상 대항력이 없고 매각으로 소멸 예정이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 전입일·보증금이 미상인 주거 점유자는 같은 결론을 적용할 수 없습니다. 여기에 옥탑1층 위반건축물과 제시외 건물 포함 사항까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 ‘임차권등기가 많다’는 외형보다, 미상 점유자의 실제 법적 지위와 위반건축물 범위를 입찰 전에 확정하는 것이 권리분석의 핵심입니다. 비교 실거래 자료도 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
