서울중앙지방법원 2024타경6190. 강남구 도곡동 도곡한신아파트 4동 403호, 전용 117.57㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 2,850,000,000원의 64%인 1,824,000,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준권리는 2020.12.15. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 240,000,000원이며, 이후의 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부의 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이름이 확인된 이철훈의 전입일이 2020.10.16.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금이 배당되지 않고 임차권이 유효하게 존속한다면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있으므로, 현재 최저가는 실질취득가의 하한일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경6190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현로 205, 4동 4층403호 (도곡동,도곡한신아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 117.57㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이봉규 (2020.06.16. 매매, 2020.11.09. 소유권이전, 거래가액 1,930,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,850,000,000원 / 1,824,000,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 실거래 비교군 | 한신엠비씨 · 421세대 · 1988.07.16. 준공 · 전용 117.57㎡ 면적 일치 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입자는 확인 필요
말소기준은 2020.12.15. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2021.12.29. 설정된 주식회사키움저축은행 근저당권 2건, 2024.10.22. 서울신용보증재단 가압류, 2024.12.30. 임의경매개시결정, 2025년의 국세·지방세 압류 3건은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이철훈 | 2020.10.16. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 알려지지 않았고 점유 부분도 특정되지 않았습니다. 따라서 대항력이나 우선변제권을 확정적으로 단정할 수 없으며, 인수액도 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 명목 최저가는 낮지만 시장은 하락 추세
면적이 일치하는 전용 117.57㎡ 중심 실거래 비교군입니다. 최근 12개월 평균은 2,321,250,000원, 최신 거래는 2025.03.의 2,600,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.6%이지만, 최근 거래군은 이전 거래보다 -10.7% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 117.57㎡ | 9 | 2,600,000,000원 |
| 2024.11 | 117.57㎡ | 14 | 2,325,000,000원 |
| 2024.04 | 117.57㎡ | 4 | 2,260,000,000원 |
| 2024.04 | 116.24㎡ | 1 | 2,100,000,000원 |
| 2021.08 | 117.57㎡ | 7 | 2,600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 2,321,250,000원 |
대상 물건과 같은 4층·117.57㎡ 거래는 2024.04. 2,260,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 현재 최저가 1,824,000,000원은 실거래 구간 아래에 있습니다. 그러나 이 비교는 임차인 인수액을 더하지 않은 최저가 기준입니다. 보증금이 확인된 뒤 계산한 실질취득가가 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮아야만 가격 메리트를 인정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,824,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,640,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,113,550원 | 13,113,550원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 434,246,450원 |
표상 채권 합계 1,369,113,550원은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 434,246,450원입니다. 다만 대항력 가능 임차인의 보증금과 당해세는 확정 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험을 분리해서 볼 것
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,824,000,000원 | 1,369,113,550원 | 0원 | 434,246,450원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 1,459,200,000원 | 1,369,113,550원 | 0원 | 73,094,450원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 1,167,360,000원 | 1,153,286,400원 | 215,827,150원 | 0원 |
4회 유찰 시에는 등기 채권에서 215,827,150원의 미배당이 발생하지만, 이는 후순위 채권자의 손실 가능성을 뜻할 뿐 후순위 근저당권이 매수인에게 그대로 승계된다는 뜻은 아닙니다. 반면 이철훈의 임차보증금은 성격이 다릅니다. 대항력이 인정되고 배당으로 소멸하지 않은 금액은 매수인 인수로 이어질 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 당시 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 403호입니다.
- 입지. 은성중학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철역이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 실거래 비교군은 421세대, 1988.07.16. 준공 단지이며 전용 117.57㎡ 면적이 일치합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 20,470,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 도곡동 895-31번지는 등기상 231㎡이나 1993.05.04. 도곡동 895-52번지로 분할되어 895-31번지 228㎡, 895-52번지 3㎡로 표시됩니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비가 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이철훈의 임대차계약서, 보증금, 점유 범위, 실제 점유 개시일과 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 대항력 최종 판단. 전입일만으로 단정하지 말고 점유 유지 여부와 주민등록 상태를 함께 대조해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제권과 예상 배당액이 확인돼야 미배당 보증금과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액과 법정기일을 확인하세요.
- 토지 공부 대조. 895-31번지와 895-52번지 분할 내용이 매각 대상 대지권과 어떻게 연결되는지 원본 목록과 감정평가서에서 확인하세요.
- 가격 판단. 최근 12개월 실거래 평균 2,321,250,000원과 최신 거래 2,600,000,000원보다 낮다는 이유만으로 응찰하지 말고 미배당 보증금을 더한 실질취득가를 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래보다 -10.7% 낮으므로 과거 고가 거래를 기준으로 가격 상한을 높이지 마세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자 명도 비용·기간을 현장에서 별도 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 “보증금이 얼마인가”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후의 담보권과 압류는 매각으로 소멸하고, 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 78.6%입니다. 그러나 선순위 전입자 이철훈의 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 매수인의 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
실거래 흐름도 -10.7% 하락하고 있습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자에 가격 가점을 주기보다, 임대차 원본을 통해 대항력과 미배당 보증금을 먼저 확정해야 합니다. 이 물건의 결론은 “등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 확인 전에는 가격 메리트도 확정되지 않는다”입니다. 현재 단계에서는 권리 확인이 입찰가 계산보다 먼저입니다.
