서울중앙지방법원 2024타경120935. 방배동 방배디오슈페리움Ⅰ 제17층 제비1702호, 전용 29.55㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 황용순이고, 감정가는 3억2,700만원이지만 현재 최저매각가는 2,809만1,000원으로 감정가의 약 8.6%까지 내려왔습니다. 무려 11회 유찰된 사건입니다.
그런데 이처럼 최저가가 낮은 사건은 오히려 권리와 인수 범위를 먼저 봐야 합니다. 등기부상 2022년 9월 7일 주택도시보증공사 가압류가 있고, 그 이후 2024년 11월 6일 강제경매개시결정이 내려졌습니다. 이 두 권리는 경매로 소멸 대상으로 잡혀 있지만, 별도로 확인된 구분지상권 2건은 매수인 인수입니다. 따라서 최저가만으로 실질 부담을 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경120935 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초대로 3-4, 17층비1702호 (방배동,방배디오슈페리움1) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.55㎡ · 25층 건물 제17층 제비1702호 |
| 소유자 | 황용순 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 28,091,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강재희 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 실거래 | 2025.03 · 29.55㎡ · 19층 · 325,000,000원 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해서 봐야 한다
핵심은 ‘모두 소멸’이 아니라 ‘무엇이 남는가’입니다. 2022년 9월 7일 주택도시보증공사 가압류는 경매로 소멸 대상으로 잡혀 있고, 2024년 11월 6일 강재희의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 반면 매각물건명세서상 1토지 별도등기 을구 16번, 17번 구분지상권설정등기(2006.11.03. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
또 하나의 중요 포인트는 강재희입니다. 현황조사 및 매각물건명세서상 강재희는 전입신고가 말소기준권리 이전이라 대항력이 있는 임차인으로 기재되어 있지만, 보증금은 미상입니다. 게다가 등기부상 강제경매개시결정의 채권자 역시 강재희로 기재되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 별도 주의사항이 있습니다. 보증금이 확정되지 않은 상태에서 최저가가 낮다는 이유만으로 매수인의 실질취득액을 단정하면 안 됩니다.
② 임차인 조사 — 강재희 1명, 대항력 있음·보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 강재희 | 2022.01.26 | 미상 | 대항력 있음 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 · 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일인 |
③ 시세 비교 — ‘8.6%’라는 숫자만 보면 안 된다
방배디오슈페리움Ⅰ의 동일 면적 29.55㎡ 실거래는 최근 12개월 기준 1건이며, 2025년 3월 19층에서 3억2,500만원에 거래됐습니다. 최신 거래도 같은 3억2,500만원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 29.55㎡ | 19 | 325,000,000원 |
| 평균 | 29.55㎡ | 1건 | 325,000,000원 |
현재 최저매각가 28,091,000원은 최근12개월 평균 325,000,000원의 8.6% 수준입니다. 따라서 표면적인 가격 차이는 매우 큽니다. 다만 이 비율은 어디까지나 최저매각가와 실거래를 비교한 값이고, 대항력 임차인의 보증금이 미상인 만큼 실질취득액이 같은 8.6%라고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,091,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 905,638원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 392,000,000원 | 27,185,362원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 강재희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 692,000,000원, 예상 채권자 총 배당액은 27,185,362원, 미배당액은 664,814,638원입니다. 임차인 최우선변제 및 당해세는 반영되지 않았고, 매수인 금전 인수액은 별도 표기된 인수 구분지상권의 권리 내용과는 구분해서 보아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 방배동 소재 지하철 4·7호선 ‘총신대입구역(이수역)’ 동측에 위치하며, 인근은 아파트·단독주택·다세대주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 4·7호선 ‘총신대입구역(이수역)’ 및 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건 내 제17층 제비1702호이며, 사용승인일은 2006.11.30입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 토지이용계획상 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 총 80세대 규모이고 2025.03 동일면적 실거래가 1건뿐입니다. 거래 표본이 적어 최근 시세 판단의 불확실성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 숫자에만 집중하지 말 것. 28,091,000원은 최근12개월 실거래 325,000,000원의 8.6%이지만, 대항력 임차인 보증금이 미상이라 실제 부담은 별도 확인이 필요합니다.
- 강재희 동일인 여부 확인. 임차인 강재희와 강제경매 신청채권자 강재희가 동일인으로 기재되어 있으므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 원본 확인이 중요합니다.
- 구분지상권 인수 확인. 1토지 별도등기 을구 16번·17번 구분지상권설정등기는 매수인에게 인수됩니다. 인수되는 권리의 범위와 실제 부담관계는 매각물건명세서 및 관련 등기를 직접 확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 혼동하지 말 것. 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 매수인에게 인수되는 구분지상권은 별개입니다.
- 실거래 표본이 적음. 최근12개월 실거래가 1건이므로 325,000,000원을 절대적인 시세로 고정하지 말고 개별 호수의 층·향·상태를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·현황·명세·실거래 자료를 기준으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 관련 신탁·토지 별도등기를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 8.6%”가 곧 “실질 8.6%”는 아니다
이 사건의 가장 강한 포인트는 가격입니다. 11회 유찰 끝에 최저매각가가 2,809만1,000원으로 낮아졌고, 최근12개월 동일면적 실거래 3억2,500만원과 비교하면 8.6% 수준입니다. 숫자만 놓고 보면 매우 큰 가격 메리트입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 인수관계입니다. 현황조사상 강재희는 대항력 있는 임차인으로 잡혀 있으나 보증금이 미상이고, 등기부상 강제경매 신청채권자와 같은 이름입니다. 여기에 매수인이 인수하는 1토지 별도등기 구분지상권설정등기 2건까지 있습니다. 따라서 이 사건은 “싸다”보다 “무엇을 함께 인수하는가”를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
가격은 합격, 권리는 추가 확인. 최저가 자체는 강한 메리트를 보여주지만, 대항력 임차인 보증금과 구분지상권 인수내용이 확정되기 전에는 최종 입찰가를 정할 수 없습니다.
