6,653,000원
서울중앙지방법원 2024타경121938. 종로중흥S클래스 10층 1009호로, 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 도시형 생활주택입니다. 이 사건의 권리분석은 최저가 6,653,000원이 아니라 147,000,000원의 대항력 임차보증금에서 시작해야 합니다. 임차인 황수현은 2022.02.28. 주민등록 및 점유를 시작했고 2022.01.10. 확정일자를 갖췄습니다. 반면 말소기준은 2024.11.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 회수하지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현 회차 예상매각가 6,653,000원에서 집행비용 519,754원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 6,133,246원에 그칩니다. 보증금 147,000,000원 중 140,866,754원이 남습니다. 그래서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 147,519,754원입니다. 최저가가 감정가의 극히 일부까지 내려왔다는 사실이 실제 취득원가의 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경121938 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 종로66길 28, 10층1009호 (숭인동,종로중흥에스클래스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형 생활주택으로 이용 중 |
| 대상면적 | 17.811㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상16층 · 제10층 제1009호 |
| 소유자 | 김상건 · 2019.06.01. 매매 · 거래가액 134,000,000원 · 2019.06.07. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 6,653,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,795,651원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 하나은행 근저당권 123,600,000원은 2016.09.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 김상건이 2019.06.07. 소유권을 취득했고, 2021.07.06. 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 권리분석상 결정적인 순서는 2022.02.28. 임차인 전입·점유 → 2024.03.12. 임차권등기 → 2024.11.05. 강제경매개시결정입니다. 매각물건명세서 역시 을구 3번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현 회차 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황수현 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 147,000,000원 | 2022.02.28. | 2022.01.10. | 2024.03.12. 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 140,866,754원 |
황수현은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금은 147,000,000원 한 건으로 봅니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 현 회차 매각대금 자체가 보증금보다 훨씬 작기 때문에 전액 변제는 불가능하고 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
② 가격 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
종로중흥S클래스의 최근 12개월 거래 12건 평균은 121,583,333원이고, 최신 거래는 2026.07. 전용 17.81㎡·12층의 123,000,000원입니다. 현 회차 실질취득 147,519,754원은 최근 12개월 평균보다 25,936,421원 높고, 최신 거래보다도 24,519,754원 높습니다. 최근 평균 대비 121.3%, 최신 거래 대비 119.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.81㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 2026.06 | 19.47㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 17.81㎡ | 7 | 119,500,000원 |
| 2026.04 | 19.47㎡ | 14 | 118,000,000원 |
| 2026.04 | 19.47㎡ | 14 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 19.47㎡ | 13 | 126,000,000원 |
| 2026.02 | 19.47㎡ | 15 | 127,000,000원 |
| 2026.02 | 19.47㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 17.81㎡ | 16 | 122,000,000원 |
| 2025.12 | 19.47㎡ | 12 | 122,000,000원 |
| 2025.11 | 19.47㎡ | 8 | 126,000,000원 |
| 2025.11 | 17.81㎡ | 9 | 122,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 121,583,333원 |
최근 거래 범위는 115,000,000원~127,000,000원입니다. 그런데 현 회차 실질취득 147,519,754원은 이 범위의 최고 거래 127,000,000원보다도 20,519,754원 높습니다. 감정가 121,000,000원 자체는 최근 평균과 비슷하지만, 이 경매에서는 감정가나 최저가가 아니라 대항력 보증금 인수를 포함한 총취득 부담을 시세와 비교해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 6,653,000원 | 140,866,754원 | 147,519,754원 |
| 14회 유찰 시 | 5,322,400원 | 142,173,403원 | 147,495,803원 |
| 15회 유찰 시 | 4,257,920원 | 143,218,723원 | 147,476,643원 |
③ 예상배당표 (매각가 6,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 519,754원 |
| 1. 임차인 황수현 보증금 | 147,000,000원 | 6,133,246원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 149,795,651원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 추정에서는 임차인 황수현의 보증금 중 140,866,754원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 청구 149,795,651원은 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 신설동 소재 지하철 1·2호선 신설동역 남서측 인근으로, 오피스텔·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 1·2호선 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 사다리형 평지의 주상용 건부지이며 일반상업지역·숭인 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 9,984,000원/㎡입니다.
- 건물. 2013.05.16. 준공, 총 144세대이며 급배수·위생·난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래. 최근 12개월 12건 평균 121,583,333원, 거래 범위 115,000,000원~127,000,000원입니다.
- 경매 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 10.3회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건은 13회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총액 확인. 현 회차의 핵심 숫자는 6,653,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 147,519,754원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 황수현 보증금 147,000,000원 중 현 회차 예상 미배당액 140,866,754원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 14회 유찰 시 매각가 5,322,400원, 인수 142,173,403원이며 15회 유찰 시 매각가 4,257,920원, 인수 143,218,723원입니다. 낙찰가가 내려가도 총부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 121,583,333원과 최신 거래 123,000,000원을 기준으로 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1에 2021.07.06. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기 및 매각조건 원문을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 및 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “665만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 매우 강한 착시를 만듭니다. 감정가 121,000,000원짜리가 13회 유찰돼 최저가 6,653,000원까지 내려왔습니다. 하지만 황수현의 대항력 있는 보증금 147,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고, 현 회차에서는 140,866,754원이 미배당 인수로 남습니다. 결국 실질취득은 147,519,754원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 121,583,333원, 최신 거래는 123,000,000원이며, 거래 최고액도 127,000,000원입니다. 실질취득은 이 가격대를 모두 넘어섭니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 총액이 보증금 수준에 묶이는 구조까지 감안하면, 이 사건은 “최저가는 매우 낮지만 실제 취득원가는 시세보다 높은 대항력 인수형”으로 보는 것이 맞습니다. 권리도 가격도 보수적으로 접근해야 하는 D등급 사건입니다.
