서울중앙지방법원 2024타경123828. 본건은 서울 중구 신당동 소재 ‘엘바움’ 내 도시형생활주택으로, 전용면적 14.54㎡와 내부복층 10.18㎡가 하나의 물건으로 평가된 복층구조 703호입니다. 현재 회차 최저매각가는 278,000,000원이고 이미 11회 유찰된 상태입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 박현입니다. 임차보증금 230,000,000원, 전입일 2022.03.29, 확정일자 2022.03.02, 배당요구까지 확인되어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 기재되어 있습니다. 임차권등기는 2024.04.02 접수됐고 경매로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경123828 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18, 7층703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 14.54㎡ · 내부복층 10.18㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 업무시설(도시형생활주택) 10층 중 7층 703호 · 복층구조 |
| 소유자 | 임대현 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (현재 회차) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,080,647원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 규모 / 준공 | 엘바움 24세대 · 2020.11.03 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2023.06.14 설정된 박기석 근저당권(채권최고액 28,000,000원) 이후의 권리들은 경매로 소멸하는 구조입니다. 갑구 7번 2024.11.26 강제경매개시결정, 갑구 8번 2024.12.05 압류, 을구 2번 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 230,000,000원 | 有 | 有 | 현재 0원 |
전입 2022.03.29 · 확정 2022.03.02 · 배당요구 2024.04.02. 임차권등기는 2024.04.02 을구 2번으로 접수되었습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 면적이 다르다
엘바움의 최근 거래 12건은 모두 2023.06 거래이고, 대부분 전용 18.7㎡이며 1건은 전용 18.7㎡ 4층 거래입니다. 본건은 전용 14.54㎡에 내부복층 10.18㎡가 별도 구성된 구조이므로 면적 일치형 실거래 비교가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 평균 | 18.7㎡ | 12건 | 301,750,000원 |
최근 12건 평균은 301,750,000원, 최신 거래는 302,000,000원, 최저 거래는 299,000,000원입니다. 현재 최저가 278,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래보다 낮아 각각 92.1% 수준입니다. 다만 비교표의 면적이 본건보다 크므로, 단순히 23,750,000원 저렴하다고 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 1. 임차인 박현 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 박기석 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,080,647원 | 15,308,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 278,000,000원 중 집행비용 약 4,692,000원, 임차인 보증금 230,000,000원, 박기석 근저당 28,000,000원, 주택도시보증공사 15,308,000원이 배당되는 것으로 산정되어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 특별매각조건·입지·환금성 메모
- 특별매각조건. 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 조건의 적용 범위와 실제 이행 여부를 반드시 원문에서 확인해야 합니다.
- 입지. 서울특별시 중구 신당동, 서울지하철 2호선과 6호선이 교차하는 신당역 북서측 인근이며 동대문역사문화공원, 상업시설, 아파트, 다세대주택, 공공시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 시내버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 서울도심 등 다수의 제한사항이 확인됩니다.
- 물건 특성. 전용 14.54㎡와 내부복층 10.18㎡로 구성된 복층 도시형생활주택이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 전체 24세대로 규모가 작고, 통계상 매각률 0.0%·평균 유찰 10.0회로 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 서류 우선 확인. 박현의 보증금 230,000,000원, 대항력, 우선변제권, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본으로 대조하세요.
- 특별매각조건 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 주체·범위를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 현재는 인수 0원으로 278,000,000원이 실질취득액이지만, 유찰 후에는 보증금 관련 인수액이 붙어 최저가와 실질취득액의 간극이 줄어듭니다.
- 실거래 면적 차이. 비교 거래는 전용 18.7㎡가 대부분이고 본건은 14.54㎡+복층 10.18㎡입니다. 따라서 301,750,000원의 평균을 그대로 본건 적정가로 쓰지 마세요.
- 경매 이력. 현재 11회 유찰, 단지 평균 10.0회 유찰이라는 점을 감안해 저환금 위험과 재매각 가능성을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 특별매각조건과 임차권 관련 문구를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득 하락”
현재 회차에서 가장 중요한 사실은 두 가지입니다. 첫째, 임차인 박현의 보증금 230,000,000원은 대항력과 우선변제권이 있어 권리분석의 중심입니다. 둘째, 현재 매각가 278,000,000원에서는 해당 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 따라서 현재 실질취득액은 278,000,000원입니다.
가격만 보면 현재 최저가는 최근 12건 평균 301,750,000원보다 낮고 최신 거래 302,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 비교 거래의 전용면적이 본건과 다르고 거래시점도 2023.06으로 고정되어 있어 가격 메리트가 있다는 결론보다 “면적 차이를 감안한 보수적 비교가 필요하다”가 정확한 판단입니다. 무엇보다 12·13회 유찰 시나리오에서는 최저가가 내려가도 임차보증금 관련 인수가 붙어 실질취득액이 약 2.33억원 수준으로 유지됩니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 실질취득액과 특별매각조건입니다.
