서울중앙지방법원 2024타경125015. 서울 관악구 신림동 레미안아트빌 1층 102호, 전용면적은 토지·건물 자료와 함께 확인되는 다세대주택 물건입니다. 등기상 소유자는 김건회이고, 2021년 8월 31일 거래가액 254,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2024년 12월 11일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 물건의 핵심은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 다르다는 점입니다. 김새연은 2021년 8월 30일 전입, 2021년 8월 4일 확정일자를 갖춘 임차권자이며 보증금은 254,000,000원입니다. 일반적인 구조라면 배당 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이번 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 조건이 적용되는 현재 매각에서는 부족분 63,910,400원도 실질 인수액 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경125015 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 법원단지20길 21, 1층102호 (신림동,레미안아트빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김건회 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 193,600,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,220,396원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
임차인 김새연의 권리는 매수인 인수 위험이 있었던 선순위 임차권입니다. 임대차계약일자는 2021년 7월 29일, 전입은 2021년 8월 30일, 점유개시는 2021년 8월 31일, 확정일자는 2021년 8월 4일이며 보증금은 254,000,000원입니다. 등기상 임차권은 2023년 9월 12일 을구 4번으로 설정됐고, 매수인 인수 가능성이 기재돼 있습니다.
그러나 현재 매각에는 별도의 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 조건이므로, 일반적인 대항력 인수형과 달리 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 이는 해당 특별매각조건을 전제로 한 판단입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 우선변제권 있음
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김새연 | 전유부분의 전부 · 주거 (임차권등기) | 254,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 |
특별매각조건에 따라 배당 부족분 63,910,400원에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 아니고, 현재가는 시세보다 28% 낮다
레미안아트빌의 동일면적 28.15㎡ 거래를 우선해 보면 최근 12개월 실거래는 2026년 2월 269,000,000원이며 최근 12개월 평균도 269,000,000원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 동일하므로 현재 최저매각가 193,600,000원은 최근 시세의 72.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2021.11 | 29.15㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 2021.08 | 29.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.08 | 28.15㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 2021.07 | 28.15㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.15㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.17㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 28.15㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.15㎡ | 2건 | 269,000,000원 |
전체 거래 9건의 평균은 254,555,555원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 269,000,000원이고 추세도 최근 거래가 과거 거래보다 7.4% 높습니다. 따라서 현재 최저매각가 193,600,000원은 최근 시세보다 낮으며, 시세 대비 약 72.0% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,510,400원 |
| 1. 임차인 김새연 보증금 (우선변제) | 254,000,000원 | 190,089,600원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,220,396원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당상 부족분은 임차인 보증금 기준 63,910,400원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 부족분의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 조건입니다. 따라서 위 부족분은 매수인 실질 인수액 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 남강고등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통사정은 보통입니다.
- 주택구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 중 1층 102호이며 위생·급배수·난방·승강기시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 도시지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 레미안아트빌은 15세대이며 최근 동일면적 실거래가 2026년 2월 269,000,000원으로 확인됩니다. 가격 할인은 크지만 거래 표본과 단지 규모가 작아 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 확인. 김새연의 배당 부족분 63,910,400원은 원칙상 인수 이슈가 될 수 있으나, 이번 매각은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있으므로 조건 문구와 매각물건명세서를 반드시 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 193,600,000원은 최근 12개월 평균 269,000,000원의 72.0%입니다. 권리상 특수조건이 실제로 적용되는지 확인한 뒤 입찰 상한을 잡는 것이 중요합니다.
- 유찰 원인. 11회 유찰이라는 기록은 단순히 싸졌다는 뜻만이 아니라, 이 물건의 매수수요가 약하거나 권리조건 검토가 까다로웠을 가능성을 보여주는 신호입니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대인 만큼 보유 후 매도까지 걸리는 시간을 아파트보다 보수적으로 가정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건 원문을 직접 확인해 임차권등기 말소와 반환청구권 포기 조건을 최종 점검하세요.
맺으며 — “인수는 정리됐고, 가격은 내려왔다. 이제 남는 것은 환금성”
이 물건은 대항력·우선변제권이 있는 임차인 때문에 원래라면 선순위 임차권 인수 여부가 가장 큰 쟁점입니다. 하지만 현재 매각은 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각이므로, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 가격도 현재 최저가 193,600,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 실거래 269,000,000원의 72.0%에 불과합니다. 반면 11회 유찰과 15세대 규모, 높은 평균 유찰 횟수는 환금성에 대한 경고등입니다. 권리는 특별조건 확인, 가격은 메리트 있음, 최종 변수는 환금성인 물건입니다.
