의정부지방법원 2025타경63930. 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185, 고양일산호수공원가로수길 1층 에이117호입니다. 등기부상 현재 소유자는 유동석이고, 2024.08.14. 설정된 주식회사국민은행 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 삼성카드·케이비국민카드·우리은행 가압류와 2025.08.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임차인은 한 명 확인됩니다. 백근호가 A117호를 사용하며 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원으로 조사됐지만 전입신고일이 2025.04.03.로 말소기준권리인 2024.08.14. 이후입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 판단되고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 문제는 권리보다 운영과 환금성입니다. 현재 이용상태는 판매시설이고 현장조사상 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63930 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층 에이117호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설(상호명 : 밥꼬찜닭) |
| 소유자 | 유동석 |
| 감정가 / 최저가 | 813,000,000원 / 66,960,000원 (현재 7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 / 207,861,783원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2024.08.14. 을구 4번 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고, 이후의 2025.04.01. 삼성카드·케이비국민카드, 2025.04.21. 우리은행 가압류와 2025.08.13. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 위치합니다. 따라서 현재 회차 매각으로 후순위 권리는 소멸합니다. 과거 2023년 임의경매개시결정과 2020·2021년 근저당도 이미 2024.08.14. 등기 과정에서 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 있으나 인수 위험 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백근호 | A117호 | 2025.04.03 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 인수 0원 |
전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 인정되지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 단정하지 않습니다. 또한 현장조사에서는 직원이 임대내역을 모른다고 진술해 임대관계 등은 미상입니다. 따라서 현재 사용자인 백근호의 실제 계약상 지위와 점유 현황은 입찰 전 재확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,605,280원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 65,354,720원 |
| 갑구 18번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,169,580원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,278,846원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 주식회사우리은행 | 93,549,186원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 66,960,000원 매각가에서는 집행비용 추정 1,605,280원을 먼저 반영한 뒤 국민은행 근저당에 65,354,720원이 배당되고, 이후 가압류권자들은 미배당 상태입니다. 총 채권액 348,997,612원 대비 채권자 총 배당은 65,354,720원이며 미배당은 283,642,892원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 고양시일산노인종합복지관 북서측 인근으로, 아파트·학교·공원·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 3호선 주엽역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 판매시설이며 상호명은 밥꼬찜닭입니다. 현장조사상 임대관계는 미상입니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 왕복 10차선, 북서측으로 왕복 8차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 도시개발구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 건물. 일반철골구조(철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 A117호, 사용승인일 2017.09.25.이며 위생·급배수·전기·화재탐지·E/V 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 7회 유찰의 의미. 현재 가격은 감정가의 8.2% 수준입니다. 다만 유찰 횟수가 많은 만큼 단순히 싸다는 해석보다 왜 유찰됐는지를 물건 자체에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 백근호의 보증금 5,000,000원·월세 500,000원은 대항력이 없어 인수 대상은 아니지만, 현장조사상 전체 임대관계는 미상입니다. 실제 계약서·점유자·운영현황을 재확인하세요.
- 사용수익. 판매시설인 만큼 실제 영업 여부와 공실 가능성, 임대료 수준, 재임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.08.14. 국민은행 근저당을 말소기준권리로 보고 후순위 가압류와 2025.08.13. 경매개시결정의 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 비용 확인. 당해세·최우선변제·관리비 등 실제 부담 여부는 최종 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수는 0원, 그러나 7회 유찰의 이유를 봐야 한다”
이 물건은 권리구조 자체는 정리하기 어렵지 않습니다. 2024.08.14. 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 백근호 임차인도 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없어 매수인 인수 0원이라는 점이 핵심입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 813,000,000원에서 현재 66,960,000원까지 내려오고 7회 유찰된 만큼, 이 물건의 승부처는 단순히 낮은 최저가가 아니라 왜 시장이 반복적으로 유찰시켰는지를 확인하는 데 있습니다. 현재 이용상태는 판매시설이고 임대관계는 미상이며 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다. 따라서 권리상 안전성은 긍정적이지만, 실제 수익성과 환금성 검증이 끝나기 전까지는 가격만으로 매력을 확정하기 어렵습니다.
