의정부지방법원 2025타경63930. 고양일산호수공원가로수길 1층 에이117호로, 감정평가 당시 판매시설 ‘밥꼬찜닭’으로 이용된 물건입니다. 현재 소유자는 유동석이며, 2024년 8월 14일 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 국민은행에 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
2025년에 설정된 삼성카드·케이비국민카드·우리은행의 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 백근호의 전입일도 2025년 4월 3일로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층 에이117호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 1층 판매시설(상호명: 밥꼬찜닭) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 · 사용승인일 2017.09.25. |
| 소유자 | 유동석 (2024.08.14. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 813,000,000원 / 136,640,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 / 207,861,783원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 2024년 선행 경매가 경계를 나눈다
이 물건의 권리관계에서 가장 중요한 날은 2024년 8월 14일입니다. 기존 소유자 임지영 명의의 양주축산업협동조합 근저당·인콘 근저당과 2023년 압류·가압류·경매등기는 이날 선행 경매 매각 및 해제로 말소됐습니다. 유동석의 소유권 취득과 국민은행 근저당권 설정이 같은 날 새로 이루어졌고, 현재 경매에서는 국민은행 근저당권이 말소기준이 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도는 남는다
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 백근호 · A117호 | 2025.04.03. | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 백근호의 전입일은 말소기준일인 2024년 8월 14일보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 이는 배당 순위의 문제일 뿐 매수인 인수액을 발생시키지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 83.2% 할인보다 ‘왜 5번 유찰됐나’가 먼저다
감정가는 813,000,000원, 현재 최저매각가는 136,640,000원으로 감정가의 16.8% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 동일하거나 유사한 판매시설의 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업시설 내 1층 판매시설입니다. 상가형 부동산은 임대료, 공실, 업종 적합성, 상권 유동인구, 관리비와 전용면적 등이 가격을 좌우합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않고, 5회 유찰 자체를 시장의 경계 신호로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 136,640,000원 | 133,927,040원 | 2,384,271,711원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 95,648,000원 | 93,526,336원 | 2,424,672,415원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 66,953,599원 | 65,348,434원 | 2,452,850,317원 | 0원 |
미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 추정 금액이며, 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,712,960원 |
| 2. 근저당 · 양주축산업협동조합 | 540,000,000원 | 133,927,040원 |
| 3. 근저당 · 주식회사인콘 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 170,167,603원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 45,637,957원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나은행 | 167,705,136원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 광주지구축산업협동조합 | 45,690,443원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 삼성카드 | 7,169,580원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 케이비국민카드 | 8,278,846원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 우리은행 | 93,549,186원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,518,198,751원 중 채권자 배당은 133,927,040원, 미배당은 2,384,271,711원으로 추정됩니다. 다만 양주축산업협동조합·인콘 등 과거 권리는 2024.08.14. 말소 기록이 있으므로 실제 배당 대상과 순위는 배당요구 내역 및 최신 등기 원본을 반드시 대조해야 합니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반철골구조 3층 건물의 1층 판매시설이며, 감정평가 당시 상호명은 ‘밥꼬찜닭’입니다.
- 주위환경. 고양시일산노인종합복지관 북서측 인근으로 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 3호선 주엽역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복 10차선, 북서측 왕복 8차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 일반상업지역·KINTEX1단계도시개발 지구단위계획구역에 속합니다. 공시지가는 3,829,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 판매시설은 주거용보다 수요층이 제한될 수 있으며, 5회 유찰 이력은 가격과 영업수익성에 대한 시장의 보수적 평가 가능성을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 조사. 감정가 할인율이 아니라 인근 1층 판매시설의 실제 매매가, 보증금·월세, 공실 기간을 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 점유와 영업 상태. 임차인 백근호 및 ‘밥꼬찜닭’의 현재 점유·영업 여부, 임대차계약서와 사업자등록 현황을 현장에서 다시 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으면 인도 협의와 집행 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·상가 비용. 공용관리비 체납, 상가 관리규약, 업종 제한, 주차 조건, 간판과 시설물 승계 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당관계 재검증. 2024.08.14. 말소된 과거 권리와 현재 배당요구 채권을 구분해 최신 등기부·매각물건명세서·배당요구 내역을 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 비교 가능한 실거래와 임대수익이 확인되기 전에는 ‘감정가의 16.8%’라는 수치만으로 응찰가를 높이지 마세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격은 검증되지 않았다”
이 물건은 권리만 보면 비교적 분명합니다. 2024년 선행 경매로 과거 권리가 말소됐고, 현재 말소기준은 국민은행 근저당권입니다. 임차인의 전입도 그 이후여서 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 8.13억에서 1.3664억까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 5회 유찰된 상업용 판매시설이라 공실·임대수익·상권과 환금성 검증이 우선입니다. 권리는 통과, 가격은 현장조사와 수익성 검증 후 판단. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 임대가치와 재매각 가능성입니다.