691,200,000원
서울중앙지방법원 2025타경1147. 종로구 견지동 대성스카이렉스 1층 112호로, 감정평가상 판매시설(견지불교사)로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 1,350,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 691,200,000원입니다. 말소기준은 2015.08.03. 설정된 국민은행 근저당권 672,000,000원이며, 뒤에 설정된 국민은행 근저당 3건과 가압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
등기상 낙찰자가 승계할 권리는 없고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대내역 미상으로 기재돼 있습니다. 상가·판매시설은 실제 영업자, 점유자, 사업자등록 및 임대차관계가 명도 난이도를 좌우하므로 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유관계를 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1147 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 견지동 110 종로1가대성스카이렉스 1층 112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(견지불교사) · 15층 건물 내 1층 112호 |
| 비교대상 면적 | 45.02㎡ |
| 소유자 | 노순옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,350,000,000원 / 691,200,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 798,623,183원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준은 을구 4번 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 6번·7번·8번 국민은행 근저당권과 서울신용보증재단·우리은행·교보자산신탁의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서는 을구 4번 근저당 672,000,000원이 전액 배당되고, 을구 6번 근저당에는 9,888,000원만 배당됩니다.
② 시세 비교 — 73.5%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다
대성스카이렉스 거래자료는 총 9건이며 거래면적이 32.76㎡, 40.45㎡, 116.03㎡, 137.55㎡, 149.8㎡ 등으로 크게 다릅니다. 분석 대상 면적은 45.02㎡이고 면적 일치 거래가 확인되지 않았습니다. 더욱이 이 건물은 아파트·오피스텔·근린생활시설· 업무시설이 함께 이용되는 복합건물이므로 거래금액의 단순 평균만으로 1층 판매시설의 적정가를 확정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 149.8㎡ | 13 | 1,575,000,000원 |
| 2026.01 | 40.45㎡ | 9 | 306,610,000원 |
| 2024.03 | 32.76㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2024.03 | 40.45㎡ | 11 | 312,210,000원 |
| 2023.06 | 40.45㎡ | 12 | 272,280,000원 |
| 2021.09 | 116.03㎡ | 9 | 1,150,000,000원 |
| 2021.08 | 40.45㎡ | 8 | 308,000,000원 |
| 2021.08 | 116.03㎡ | 5 | 960,000,000원 |
| 2021.07 | 137.55㎡ | 6 | 1,265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼재 | 2건 | 940,805,000원 |
지표상 최저가는 최근 12개월 평균 940,805,000원의 73.5%이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 45.7% 상승으로 계산됩니다. 하지만 최근 12개월 표본은 2건뿐이며, 그중 최신 거래는 149.8㎡·1,575,000,000원이고 다른 거래는 40.45㎡·306,610,000원입니다. 면적 차이가 매우 커 평균과 추세가 거래 구성에 크게 영향을 받은 수치로 보입니다.
③ 예상배당표 (매각가 691,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,312,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 국민은행 | 672,000,000원 | 672,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 9,888,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 국민은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 서울신용보증재단 | 12,052,199원 | 0원 |
| 가압류 · 우리은행 | 130,308,015원 | 0원 |
| 가압류 · 교보자산신탁 | 112,797,007원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,203,157,221원 중 681,888,000원이 배당되고 미배당액은 521,269,221원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(51.2%) | 691,200,000원 | 681,888,000원 | 521,269,221원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 552,960,000원 | 545,030,400원 | 658,126,821원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(32.77%) | 442,368,000원 | 435,544,320원 | 767,612,901원 | 0원 |
유찰이 추가되면 후순위 채권자의 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 권리상 인수가 없다는 사실과 상가로서 수익성이 확보된다는 것은 별개의 문제입니다. 3회 유찰에도 매각 사례가 확인되지 않았고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조계사앞사거리 북서측으로 근린생활시설·업무시설·주상복합건물이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 종각역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 현재 판매시설인 견지불교사로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 우정국로, 남측으로 삼봉로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기·소방·공동 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 판매시설은 주거용보다 수요층이 제한되고 임대수익·공실·업종 적합성에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임대내역 미상이므로 실제 영업자와 점유원인, 인도 가능 시기부터 확인하세요.
- 상가임대차. 사업자등록·확정일자·보증금·배당요구 여부를 현황조사서와 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 임대수익. 현재 임대료·보증금·관리비·공실기간 자료 없이 감정가 할인율만으로 수익률을 판단하지 마세요.
- 비교사례. 45.02㎡와 면적·층·용도가 유사한 1층 근린시설 거래 및 임대사례를 별도로 확보하세요.
- 용도·업종. 관리규약, 건축물대장상 용도, 업종 제한과 실제 영업 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비. 공용부분 관리비 체납과 상가 관리비 부과기준을 관리주체에 확인하세요.
- 권리 원본. 2015.08.03. 말소기준권리와 후순위 권리의 말소 여부를 최신 등기사항증명서에서 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 임대수익으로 검증해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2015.08.03. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 1,350,000,000원에서 최저가 691,200,000원까지 내려온 할인 폭도 큽니다.
그러나 가격 판단 자료는 충분히 정교하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 면적이 크게 다른 2건으로 계산됐고, 최신 거래 1,575,000,000원 역시 149.8㎡로 대상 45.02㎡와 직접 비교하기 어렵습니다. 가장 가까운 40.45㎡ 거래도 9층 거래이며 대상은 1층 판매시설입니다. 결론은 “등기상 권리는 통과, 가격은 보류”입니다. 입찰 판단은 1층 근린시설의 실제 임대수익과 점유·공실·관리비를 확인한 뒤 내려야 합니다.
