164,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경100808. 관악구 신림동 ‘태양오피스텔’ 5층 504호로, 건물명은 오피스텔이지만 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 전용면적은 12.6㎡, 건물은 지하1층·지상8층 규모이며 본건은 5층에 위치합니다. 소유자 서호범은 2022.01.27 매매로 215,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 권리분석 포인트는 하나입니다. 임차권자 이혜임의 보증금 215,000,000원, 전입·점유개시 2022.01.27, 경정된 확정일자 2022.01.13으로, 말소기준인 2025.01.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 이번 매각은 바로 그 미배당 반환청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 일반적인 대항력 인수형과 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100808 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 5층504호 (신림동,태양오피스텔) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 12.6㎡ · 지하1층·지상8층 중 5층 |
| 소유자 | 서호범 (2022.01.27 매매 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 164,000,000원 (9회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,486,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별조건이 핵심
말소기준은 2025.01.10 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024.02.07 이혜임의 임차권등기는 보증금 215,000,000원으로 등기됐고, 전입·점유개시일 2022.01.27이 말소기준보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 2024.02.29에는 1번 임차권의 확정일자가 2022.01.13으로 경정됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜임 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2022.01.27 | 2022.01.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 을구 1-2는 별도의 보증금이나 별도 임차인을 추가한 등기가 아니라 을구 1번 임차권의 확정일자 경정입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.64억을 기준으로 봐야 한다
이 사건은 특별매각조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액이 0원이므로, 현재 회차에서 비교해야 할 금액은 최저가와 동일한 실질취득 164,000,000원입니다. 태양오피스텔 전용 12.6㎡ 표본의 최근 12개월 평균 지표는 218,250,000원, 최신 거래는 2022.04 · 221,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균 지표의 75.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
거래표본의 범위는 215,000,000원~221,000,000원이고 평균은 218,250,000원입니다. 현재 실질취득 164,000,000원은 이 평균보다 54,250,000원 낮고, 최신 거래 221,000,000원보다도 낮습니다. 다만 표에 나타난 최신 거래월이 2022.04이므로, 숫자상 할인폭만으로 현재 시장가를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 이혜임 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,486,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 임차보증금 부족분은 54,096,000원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 164,000,000원 | 54,096,000원 | 0원 | 164,000,000원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 131,200,000원 | 86,436,800원 | 0원 | 131,200,000원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 104,960,000원 | 112,309,440원 | 0원 | 104,960,000원 |
특별매각조건이 없다면 현재 회차의 단순 실질부담은 164,000,000원 + 54,096,000원 = 218,096,000원으로 보증금 215,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 10회·11회로 최저가가 내려가도 미배당액이 각각 86,436,800원·112,309,440원으로 증가해 이 구조가 유지됩니다. 이번 사건에서는 포기·말소 조건이 이 원칙을 깨기 때문에 낙찰가 하락이 실제 취득비용 하락으로 연결됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건물명은 태양오피스텔이지만 본건의 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 대상면적은 12.6㎡이며 총 세대수는 29세대입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선·신림선 신림역 북서측 인근. 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·신림선 신림역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상8층. 위생·급배수·난방·승강기· 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접하고, 토지는 평지의 사다리형입니다. 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 사건의 투자판단을 바꾸는 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 조건 문구를 그대로 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.02.29 경정등기로 확정일자가 2022.01.13으로 정정돼 있습니다. 기존 표기와 혼동하지 말고 최종 등기내용을 기준으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.02 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 관련 등기의 처리 상태를 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 이유 점검. 현재 회차만 9회 유찰됐고 같은 건물 평균도 8.3회입니다. 내부상태, 점유·인도 문제, 수요층, 금융조달 가능성 등 반복 유찰의 실제 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 거래표본의 시점. 거래표본의 최신 거래는 2022.04입니다. 실질취득 164,000,000원이 수치상 낮더라도 현재 매도가능가격을 별도 확인하지 않고 과거 거래가만으로 응찰상한을 정하면 안 됩니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 점유 상태와 인도 과정, 임차권 말소 절차가 특별매각조건에 따라 실제로 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 이번 사건은 예외 조건이 승부처”
이 사건을 보증금 215,000,000원의 선순위 임차권만 보고 판단하면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 매각가 164,000,000원에서는 배당 후 부족분 54,096,000원이 남아, 특별조건이 없다면 실질부담은 218,096,000원에 이릅니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다.
하지만 이번 매각에는 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 그 조건을 그대로 반영하면 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 164,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 지표 218,250,000원의 75.1%이고 최신 거래 221,000,000원보다 낮습니다.
다만 결론을 가격 하나로 끝내면 안 됩니다. 9회 유찰, 같은 건물 평균 8.3회 유찰, 전용 12.6㎡, 총 29세대라는 조합은 환금성 위험을 분명히 보여줍니다. 게다가 확인되는 최신 거래월은 2022.04입니다. 따라서 이 물건은 “권리 위험은 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 반복 유찰의 원인과 현재 매도가능가격을 반드시 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
