서울중앙지방법원 2025타경102242. 관악구 신림동 난곡초등학교 북동측 인근의 한나래19차 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용 중입니다. 방2·욕실1·거실·주방 구조이며, 2020.03.31 사용승인된 지하1층·지상8층 철근콘크리트 건물입니다. 소유자 고완석은 2021.04.20. 매매를 원인으로 거래가액 290,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2022.09.14. 강서세무서장의 압류입니다. 2020년 설정된 하나은행 근저당권은 2021.05.06. 이미 말소됐습니다. 문제는 김보람이 말소기준보다 앞선 2021.05.06. 전입·점유를 갖추고, 2021.04.07. 확정일자를 받은 보증금 290,000,000원의 대항력 임차인이라는 점입니다. 통상 구조라면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안지만, 이 사건은 매각조건에 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 706-91 한나래19차 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택 단지형) · 방2·욕실1·거실·주방 |
| 건물 | 2020.03.31 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상8층 중 4층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.04.20. 매매, 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 174,080,000원 (6회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.14. 갑구 3번 압류 · 국(강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 매각조건으로 해소
② 임차인·점유 관계
| 관계인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김보람 전유부분 · 주거 · 임차권등기 | 2021.05.06. 2021.04.07. | 290,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 인수 0원* 배당요구 2023.05.26. · 룰상 미배당 119,157,120원 |
| 구현진 현황조사·매각물건명세서 | 2024.05.21. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 전입이 말소기준 압류 이후여서 매수인에게 대항하지 못함 |
조사·등기상 관계인은 2명입니다. 김보람의 포기·말소 조건은 김보람 보증금 잔액에만 적용됩니다. 구현진은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수 위험은 없으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 또는 최우선변제 여부는 매각물건명세서 원문에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 64% 할인보다 6회 유찰을 먼저 본다
현재 최저매각가는 감정가 272,000,000원의 64%인 174,080,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인폭이 크지만, 같은 면적의 최근 실거래나 최근 낙찰금액으로 가격 우위를 확인할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론내려서는 안 됩니다.
한나래19차는 10세대, 2020.03.31 사용승인 건물입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6회, 매각률은 0%이며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 현재 사건이 정확히 6회 유찰된 사실과도 일치합니다. 이는 권리문제뿐 아니라 소규모 다세대의 거래 표본, 매수층, 담보평가, 환금성을 보수적으로 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,237,120원 |
| 1. 임차인 김보람 보증금 | 290,000,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
형식상 김보람 보증금 부족분은 119,157,120원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세와 구현진의 보증금·최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인이 우선
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 174,080,000원 | 119,157,120원 | 실질 인수 0원* |
| 7회 유찰 시 | 139,264,000원 | 153,485,696원 | 실질 인수 0원* |
| 8회 유찰 시 | 111,411,200원 | 180,948,557원 | 실질 인수 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인의 실질취득액은 보증금 290,000,000원 부근에 고정됩니다. 이 사건은 포기·말소 조건 때문에 그 구조가 예외적으로 끊깁니다. 따라서 “낙찰가가 낮아졌으니 인수액까지 함께 줄었다”가 아니라, 룰상 인수액은 증가하되 매각조건으로 실질 0원이 되는 구조로 이해해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 난곡초등학교 북동측 인근이며 단독·다세대·다가구주택이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선·지선버스 정류장이 도보 2분 내외에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.03.31 사용승인된 지하1층·지상8층 철근콘크리트 건물로 승강기, 도시가스, 난방, 화재탐지·경보, 공동현관 보안설비를 갖췄습니다.
- 도로. 일단지 서측으로 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,928,000원/㎡이며 지목은 대, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대이며 단지 경매 평균 유찰 6회, 매각률 0%로 매도·재경매 회수기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·이행시점을 법원 원문으로 확인하세요.
- 김보람 임차권 말소. 매각대금 납부 후 임차권등기가 어떤 절차와 서류로 말소되는지 확인하세요.
- 구현진 점유. 전입은 후순위지만 실제 점유 여부, 보증금, 임대차계약, 명도 협의 상대를 현장에서 확인하세요.
- 세금 배당. 말소기준권리가 강서세무서장 압류이므로 체납세액과 배당순위를 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2021.04.28. 민간임대주택 등록에 따른 등기 기재와 매각 후 처리사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 64%만 보지 말고 29.94㎡ 안팎 다세대의 실거래·매물·전세가·담보평가를 별도로 대조하세요.
- 환금성. 10세대, 평균 유찰 6회, 매각률 0%를 반영해 재매도 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납과 점유자 이사비·집행비용을 사전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 표면은 보증금 290,000,000원의 선순위 임차인이 최저가보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 미배당액도 119,157,120원에 달합니다. 그러나 매각물건명세서에 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어, 조건이 정확히 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*이 됩니다.
그렇다고 결론이 곧바로 “매수”는 아닙니다. 6회 유찰된 10세대 다세대이고 단지 경매 매각률은 0%입니다. 최근 실거래나 낙찰가로 최저가의 우위를 확인하지 못한 상태에서는 감정가 할인율이 가격 메리트를 보증하지 않습니다. 이 물건은 권리는 특별매각조건 확인 후 통과 가능, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증해야 하는 조건부 경매입니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 유효하고 이행된다는 전제입니다. 조건 미반영 시 현재 회차 룰상 미배당액은 119,157,120원입니다.
