서울중앙지방법원 2025타경102302. 신대방삼거리역 남측 인근 디앤씨타워 5층 501호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가 385,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 246,400,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 거래 310,000,000원보다 낮지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 대항력 임차인의 보증금 처리를 정확히 읽는 데 있습니다.
황현배는 2020.12.22 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 현재 말소기준으로 제시된 2024.12.27 동작세무서 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있으며, 보증금 360,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 원칙적으로 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 집행비용 4,249,600원을 제외한 242,150,400원이 임차인에게 배당돼, 부족분은 117,849,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 대상 면적 39.6㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 내 5층 · 사용승인일 2020.11.25 |
| 소유자 | 이창규 (2020.12.30 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 246,400,000원 (6회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 427,163,532원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 인수는 조건부 해소
등기부상 신한은행 근저당권 2건은 2020.12.22 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.12.27 동작세무서장의 압류입니다. 황현배의 전입·점유· 확정일자는 2020.12.22로 말소기준보다 빠르고, 2023.01.06 임차보증금 360,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
다만 이 사건은 통상적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 매각조건에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 함께 기재돼 있기 때문입니다. 이 조건이 없었다면 현재 회차의 실질 부담은 최저가 246,400,000원에 룰상 인수액 117,849,600원을 더한 364,249,600원이 됩니다. 조건이 이행될 경우에는 인수액이 0원*이므로 실질취득은 246,400,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황현배 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 360,000,000원 | 2020.12.22 배당요구 2023.01.06 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 79.5%
디앤씨타워의 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 2026.07 전용 35.02㎡, 4층이 310,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가이자 포기·말소 조건 이행 시 실질취득액인 246,400,000원은 이 거래가의 79.5%로, 금액 차이는 63,600,000원입니다.
| 구분 | 시점 / 면적 | 금액 | 최근 거래 대비 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 감정평가액 | 385,000,000원 | — |
| 현재 최저가 | 6회 유찰 · 감정가 64% | 246,400,000원 | 79.5% |
| 최근 거래 | 2026.07 · 35.02㎡ · 4층 | 310,000,000원 | 100% |
④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 임차인 황현배 보증금 | 360,000,000원 | 242,150,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 427,163,532원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 임차보증금 미배당액은 117,849,600원입니다. 이는 일반적인 대항력 인수 계산상 매수인 승계액이지만, 본 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재돼 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 조건이 없으면 총부담이 고정된다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 포기 전 총부담 | 조건 이행 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 246,400,000원 | 117,849,600원 | 364,249,600원 | 246,400,000원 |
| 7회 유찰 시 | 197,120,000원 | 166,439,680원 | 363,559,680원 | 197,120,000원 |
| 8회 유찰 시 | 157,696,000원 | 205,311,744원 | 363,007,744원 | 157,696,000원 |
포기·말소 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 포기 전 총부담은 보증금 360,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 단순한 6회 유찰이 아니라, 포기·말소 조건이 실제로 적용돼 실질 인수가 0원이 되는지에 달려 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방삼거리역 남측 인근으로, 주변에는 오피스텔·다세대주택·연립주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 7호선 신대방삼거리역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.11.25 사용승인된 9층 건물의 5층이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기와 지상 및 기계식주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 중로한면 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역과 건축선 저촉 사항이 표시돼 있습니다.
- 환금성. 디앤씨타워는 16세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.7회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건은 평균보다 많은 6회 유찰 상태입니다.
- 가격 표본. 최근 거래는 1건이고 대상 면적과 비교 거래 면적이 일치하지 않아, 환금성과 시세 판단에 충분한 표본은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문. 매수인 상대 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각 후 말소에 필요한 문서, 제출 주체와 이행 시점을 확인해 실질 인수 0원*의 전제를 검증해야 합니다.
- 배당액 변동. 현재 예상배당은 집행비용 4,249,600원과 임차인 배당 242,150,400원을 전제로 합니다. 세금과 실제 집행비용에 따라 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 면적 일치 거래. 확인 거래는 35.02㎡이고 대상 면적은 39.6㎡입니다. 동일 면적·유사 층 거래를 추가로 확인하세요.
- 점유·인도 상태. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 열쇠 인도와 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2020.12.30 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 처리와 관련 의무의 적용 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 압류·말소 확인. 말소기준인 2024.12.27 압류와 2025.03.07 강제경매개시결정의 매각 후 말소 처리를 최종 등기부와 대조하세요.
맺으며 — 할인보다 중요한 것은 ‘0원* 조건’
이 물건은 감정가 385,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 246,400,000원까지 내려왔고, 확인된 최근 거래 310,000,000원 대비 79.5%입니다. 하지만 대항력 임차보증금 360,000,000원이 존재하므로, 매각조건을 제외하면 현재 회차의 총부담은 364,249,600원입니다.
따라서 결론은 명확합니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 확실히 이행되는 경우에만 실질 인수는 0원*이고, 실질취득 246,400,000원을 기준으로 가격을 평가할 수 있습니다. 이 전제가 확인되면 가격 여지는 있으나, 16세대 오피스텔·6회 유찰· 거래 표본 1건·면적 불일치라는 환금성 변수를 함께 반영해야 합니다. 권리조건 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음인 사건입니다.
