서울중앙지방법원 2025타경102410. 서울 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층 603호로, 공부상 집합건물이며 감정평가서상 오피스텔 1개호로 이용 중입니다. 전용면적은 별도 기재가 없고, 본건은 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철7호선 상도역이 소재해 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
권리관계는 일반적인 단순 소멸형과 다릅니다. 2021년 수협은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2023년 9월 15일 국의 압류가 현재 권리분석상 말소기준으로 계산되어 있습니다. 그 이전인 2023년 9월 4일 박소현의 임차권등기가 존재하고, 해당 임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 권리로 기재돼 있습니다. 다만 특별매각조건이 붙어 있어, 이 임차인에 대해서는 미배당 잔액에 대한 매수인 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102410 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층603호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 1개호로 이용 중 |
| 소유자 | 문지우 (단독소유) |
| 소유권이전 | 2022.04.15 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 118,400,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 20260903 |
① 권리 흐름 — 임차권은 인수 가능성이 있었지만, 확약이 핵심
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 특이사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| FARAH IMANE | 확인 정보 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 전입신고 2024.07.09 · 대항력 없음 · 보증금 미상 |
| 박소현 | 주거 (임차권등기) | 230,000,000원 | 有 | 有 | 2023.09.04 배당요구 · 특별매각조건으로 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
박소현은 임대차계약일 2022.03.30, 주민등록·점유개시 2022.04.15, 확정일자 2022.03.30이며, 등기부 을구 3번에 임차권등기가 설정돼 있습니다. 임차권등기 자체는 매수인 인수 가능성이 있는 권리로 표시돼 있지만, 이번 매각에는 특별매각조건이 추가돼 있습니다.
② 가격·회차 분석 — 5회 유찰로 감정가 64%까지 하락
감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 118,400,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 상태로 감정가의 약 64% 수준입니다. 별도 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않아 시세 대비 저가 여부를 단정할 수는 없습니다. 따라서 이번 가격 판단은 확인 가능한 경매 회차와 특별매각조건, 인수 구조를 중심으로 보는 것이 적절합니다.
③ 임차인 배당 및 실질 인수 — 확약을 적용하면 인수는 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,457,600원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 박소현 보증금 (우선변제) | 230,000,000원 | 115,942,400원 | 부족분 114,057,600원 · 특별매각조건으로 매수인에 대한 청구 포기 조건 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당표 계산상 박소현 보증금에서 114,057,600원이 부족합니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자는 그 부족 잔액에 관한 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 위 114,057,600원은 확약 적용 전 배당 부족분으로 병기한 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동, “강남중학교” 서측 인근으로 주위는 근린생활시설·오피스텔·단독주택·다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 지하철7호선 상도역이 소재해 전반적 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 도시지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 포함되고 도로·건축선 저촉이 기재돼 있습니다.
- 토지형상. 완경사지, 사다리형이며 소로 한면에 접하고 토지면적은 422.5㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 중 6층 603호로 외벽 석재붙임, 내벽 벽지 및 일부 타일, 샤시창호 등이며 위생·급배수·난방·기계식주차장·엘리베이터 설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박소현 보증금의 배당 부족분 114,057,600원이 실제 매수인에게 청구되지 않는 조건인지, 임차권등기 말소가 매각조건으로 명확히 작동하는지 확인하세요.
- 확약 적용 범위 분리. 박소현에 대한 확약은 해당 임차인에게만 적용되며, FARAH IMANE의 미상 보증금 등 다른 임차 관련 위험을 자동으로 제거하지 않습니다.
- 현재 회차 가격 확인. 최저매각가 118,400,000원은 감정가 185,000,000원의 64%입니다. 실거래 자료가 없으므로 시세보다 저렴하다는 표현은 보류하고, 실제 매수 가능한 가격인지 별도로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2022.04.15 민간임대주택등기가 설정돼 있으므로 관련 임대의무 및 임대료 증액 기준 등 매각 후 법적 효과를 원문서에서 확인하세요.
- 관리비·세금·점유 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유현황과 관리비 체납 여부도 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “5회 유찰보다 중요한 것은 확약의 실효성”
이 물건은 감정가 1.85억에서 5회 유찰을 거쳐 최저매각가 1.184억까지 내려왔습니다. 가격만 보면 진입점이 크게 낮아졌지만, 실거래 데이터가 없어 시세 메리트를 단정할 수는 없습니다. 반면 권리 측면에서는 박소현 임차권이 인수 가능성 있는 권리로 기록돼 있어 원래는 상당한 부담이 될 수 있었으나, 이번 매각의 특별매각조건이 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 두고 있습니다. 따라서 확약 범위의 실질 인수는 0원이 핵심입니다. 다만 다른 임차인의 미상 보증금과 민간임대주택 등록, 특별매각조건의 실제 효력을 함께 확인해야 합니다. 가격은 많이 내려왔고, 권리는 확약으로 정리될 여지가 있지만, 최종 판단은 확약 원문과 매각조건 확인 이후에 내려야 하는 물건입니다.