서울중앙지방법원 2025타경102467. 본건은 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층 804호입니다. 등기상 소유자는 2022.03.23. 문지우로 이전됐고 거래가액은 300,000,000원입니다. 현황은 오피스텔로 이용 중이며, 사건의 용도 표시는 근린시설입니다. 현재 경매는 2회 유찰되어 최저매각가가 149,120,000원까지 내려왔습니다.
핵심은 임차권등기와 특별매각조건의 관계입니다. 임차인 박효은은 2022.03.23. 전입, 2022.02.25. 확정일자, 2023.11.02. 임차권등기를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 일반적인 배당계산에서는 매각대금 149,120,000원 중 집행비용 2,887,680원을 제외한 146,232,320원이 임차인에게 배당되고 153,767,680원이 남습니다. 하지만 이번 매각은 그 미배당분에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 매수인이 그 153,767,680원을 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102467 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층804호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 소유자 | 문지우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 149,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 소멸, 특별매각조건으로 인수도 없음
현재 권리관계에서 중요한 분기점은 2023.09.15. 갑구 3번 압류입니다. 계산상 말소기준권리로 잡힌 압류 이후 2023.10.17. 주택도시보증공사 가압류, 2025.03.31. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 임차권은 2023.11.02. 설정되어 기준권리 후 순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 인수는 특별조건으로 해소
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박효은 | 주거 (임차권등기) 전입 2022.03.23 · 확정 2022.02.25 · 임차권등기 2023.11.02. | 300,000,000원 | 有 | 有 | 0원 |
배당요구도 2023.11.02. 접수되어 있습니다. 따라서 임차인은 배당에 참여할 수 있고, 현 회차의 가정 매각대금에서는 집행비용 2,887,680원을 제외한 146,232,320원이 우선배당됩니다. 다만 부족액 153,767,680원에 대해 특별매각조건이 매수인 상대 반환청구권을 차단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,680원 |
| 1. 임차인 박효은 보증금 | 300,000,000원 | 146,232,320원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 153,767,680원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 그 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 매수인 실제 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 소재 강남초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제8층 제804호이며, 난방설비·위생설비·급배수설비·승강기설비·기계식주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 도로·건축선은 저촉으로 표시됩니다.
- 공부·하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 확인. 매수인에게 가장 중요한 조항은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 실제 매각문건과 일치하는지 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차인 배당. 박효은 보증금 300,000,000원 중 현재 회차 배당예상액은 146,232,320원이며 이론상 부족분은 153,767,680원입니다. 다만 특별매각조건상 매수인 인수는 0원으로 분석됩니다.
- 유찰 시나리오. 현재는 2회 유찰 149,120,000원, 3회 유찰 시 119,296,000원, 4회 유찰 시 95,436,800원입니다.
- 용도 확인. 사건의 용도 표시는 근린시설이고 감정평가상 현황은 오피스텔로 이용 중이므로, 입찰 전 건축물대장·집합건축물대장·매각물건명세서를 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 2023.09.15. 압류를 기준권리로 계산한 권리 흐름, 2023.11.02. 임차권등기, 2025.03.31. 강제경매개시결정을 등기부 원본과 함께 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음 ≠ 매수인 인수”
이 물건의 핵심은 임차인의 권리가 약해서가 아닙니다. 오히려 박효은은 대항력과 우선변제권이 있고 보증금도 300,000,000원으로 큽니다. 다만 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 못하도록 하고 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 일반적인 대항력 인수형과는 결론이 달라집니다. 현재 회차의 실질취득은 149,120,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 특별조건을 정확히 확인하는 것이 가장 중요하고, 가격은 유찰 회차별 금액을 기준으로 판단하는 물건입니다.
