서울중앙지방법원 2025타경102530. 관악구 봉천동 CG아름채15차 1층 102호, 전용 28.85㎡의 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방2·거실·주방·W.C 등 주거용 다세대주택이고, 사용승인일은 2021.03.23입니다. 현재 소유자는 고완석으로 2021.07.26 거래가액 315,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 중심은 두 갈래입니다. 첫째, 2021.07.26 전입·점유하고 2021.07.13 확정일자를 받은 권지혜는 말소기준인 2022.09.14 압류보다 선행해 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 둘째, 매각물건명세서 특별매각조건에서 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했습니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인 사건과 달리 권지혜의 미배당 보증금이 낙찰자에게 실질적으로 승계되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102530 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 1층102호 · 봉천로23길 68 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.85㎡ · 방2·거실·주방·W.C · 지하1층/지상4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 고완석 (2021.07.26 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 215,040,000원 (5회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 민간임대주택등기 | 2021.06.11 민간임대주택 등록에 따른 등기 존재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2022.09.14 강서세무서장 압류입니다. 주택도시보증공사의 2023.01.03 가압류와 2025.04.03 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 권지혜의 전입·점유는 2021.07.26, 확정일자는 2021.07.13으로 말소기준보다 앞서며, 2023.07.14 임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권지혜 | 2021.07.26 | 315,000,000원 | 2021.07.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 김영환 | 2025.02.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 근거 없음 |
권지혜는 전유부분 전부를 대상으로 한 주거 임차권자로, 배당요구도 2023.07.14 이루어졌습니다. 반면 김영환은 2025.02.14 전입으로 말소기준인 2022.09.14 이후이므로 제공 자료상 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 조건은 입찰 전 재확인이 필요합니다. 특별매각조건은 권지혜의 미배당 보증금 반환청구권과 임차권등기에 관한 것이므로, 김영환의 점유관계까지 자동으로 해소하는 조건은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 215,040,000원으로 본다
이 사건은 특별매각조건에 따라 권지혜 관련 인수액이 실질 0원이므로 현 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같은 215,040,000원입니다. CG아름채15차의 제공 비교 거래는 2021.06 전용 27.65㎡·3층 315,000,000원 1건이며, 최신 거래와 비교 평균도 모두 315,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 27.65㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 1건 | 315,000,000원 |
실질취득 215,040,000원은 비교 거래 315,000,000원의 68.3%입니다. 금액 차이는 99,960,000원입니다. 다만 비교 표본은 1건이고, 본건 단지는 총 7세대의 소규모 다세대주택입니다. 따라서 68.3%라는 숫자만으로 환금성까지 우수하다고 단정하기보다는, 5회 유찰과 단지 경매 평균 유찰 5.7회를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,560원 |
| 1. 임차인 권지혜 보증금 | 315,000,000원 | 211,229,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 권지혜 보증금 미배당분은 103,770,560원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡고등학교 남동측 인근의 기존주택지대로, 다세대주택·단독주택·소규모 아파트·근린생활시설·각급 학교 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 지하철 신림역이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층, 사용승인 2021.03.23. 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 서측과 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 포함되며, 토지 정보상 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 175.0㎡, 공시지가 3,753,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. CG아름채15차는 총 7세대이며, 제공 경매 통계상 평균 유찰 5.7회·매각률 0.0%로 반복 유찰 이력을 중요하게 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 권지혜의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 명확히 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 김영환 점유 확인. 2025.02.14 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 거주 여부와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.11 민간임대주택 등록에 관한 등기가 있으므로 현재 등기 상태와 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실질취득 215,040,000원은 비교 거래 315,000,000원의 68.3%이나 비교 표본이 1건이므로, 해당 숫자 하나만으로 환금성과 적정가를 단정하지 않아야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 본건 5회 유찰, 단지 평균 5.7회 유찰입니다. 권리 외에 수요·층·면적·소규모 단지 특성 등 매수자 선호도를 함께 점검해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 배당표는 현재 최저가 기준 계산이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 보증금 3.15억”만 보고 포기할 사건은 아니다
표면적으로는 보증금 315,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 215,040,000원이므로 큰 인수위험이 있는 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 권지혜 보증금 중 103,770,560원이 남는 구조입니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔액에 대해 채권자가 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 권지혜 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 215,040,000원입니다.
가격만 보면 비교 실거래 315,000,000원의 68.3%까지 내려왔습니다. 하지만 5회 유찰, 7세대 소규모 다세대, 단지 평균 유찰 5.7회, 별도 점유자 확인이라는 요소가 남습니다. 결론은 “주된 권리위험은 특별매각조건으로 해소됐지만, 반복 유찰과 환금성·점유 확인 때문에 가격 할인만 보고 공격적으로 평가하기는 어렵다”입니다.
