56,034,000원
서울중앙지방법원 2025타경102562. 서초구 우면동 서초리슈빌에스글로벌 5층 513호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 171,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 56,034,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 33% 회차이지만, 이 물건은 낙찰가만으로 취득원가를 계산하면 안 되는 사건입니다.
임차권자 유혜린은 주민등록일자 2021.04.07, 점유개시일자 2021.03.29, 확정일자 2021.03.15로 기재돼 있고 보증금은 176,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.10.05 국 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 인정된 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102562 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 우면동 787 서초리슈빌에스글로벌 5층 513호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 곽현숙 · 2019.11.30 매매 · 거래가액 161,000,000원 · 2020.02.17 소유권이전 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 · 5층 513호 · 사용승인일 2015.01.20 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 56,034,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.10.05 국 압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 주식회사케이비손해보험 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.12.12 서초구 압류는 2025.07.15 해제로 이미 말소됐습니다. 과거의 한국외환은행 근저당, 비알코리아 전세권, 하나은행 근저당도 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
문제는 유혜린의 임차관계입니다. 임차권등기 자체는 2025.04.09이지만, 주민등록일자는 2021.04.07로 말소기준보다 앞섭니다. 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있고, 보증금 176,000,000원 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 강제경매 신청채권자 역시 유혜린으로 기재돼 있어 동일인 관계가 확인되지만, 이것만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 미상 위험
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유혜린 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.07 / 2021.03.15 | 176,000,000원 | 2025.04.09 | 대항력 有 | 없음으로 산정 | 보증기관 승계 아님 · 미변제 보증금 매수인 인수 |
| 이지원 | 확인 필요 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 · 전입일·보증금 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
동일 물건의 최근 실거래 수치로 시세를 직접 비교할 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 오히려 확인 가능한 숫자만 놓고 보면, 현재 최저매각가 56,034,000원보다 대항력 임차인의 보증금 176,000,000원이 훨씬 크고, 확인된 실질취득 수준은 약 176,000,000원으로 감정가 171,000,000원보다도 높습니다.
6회 유찰 시 매각가는 44,827,200원, 7회 유찰 시 35,861,760원으로 더 내려가지만, 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락분이 그대로 취득원가 절감으로 연결되지 않습니다. 오히려 배당 부족액이 커지고 미변제 임차보증금 인수 부담이 늘어나는 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,612원 |
| 인수 · 임차인 유혜린 보증금 | 176,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 유혜린 | 176,000,000원 | 54,625,388원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 73,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 249,000,000원, 배당액은 54,625,388원, 미배당액은 194,374,612원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 176,000,000원으로 잡혀 있으며, 매각물건명세서 역시 유혜린 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 우면동 선암TG 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층 지상10층 건물의 5층 513호이며 사용승인일은 2015.01.20입니다. 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 포함되고 토지 공시지가는 7,986,000원/㎡입니다.
- 도로. 감정평가상 북측·동측·남측으로 포장도로와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 56,034,000원을 취득원가로 보지 말고, 유혜린 보증금 인수까지 반영한 약 176,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이지원 확인. 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 유혜린 동일인 관계 확인. 유혜린은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재돼 있습니다. 가장임차인 여부는 단정하지 말고 임대차계약·보증금 지급내역·점유관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.18 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 판단. 6회 유찰 시 44,827,200원, 7회 유찰 시 35,861,760원이지만 낙찰가 하락만으로 실질취득가가 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56,034,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 다섯 번 유찰돼 최저매각가가 56,034,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 유혜린의 보증금이 176,000,000원이고 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 확인된 실질취득은 약 176,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 이는 감정가 171,000,000원보다도 높은 수준입니다.
더구나 이지원은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “5회 유찰된 초저가 물건”이 아니라, 대항력 임차보증금 인수와 미상 임차인을 먼저 해결해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다. 유찰 횟수가 더 늘어도 확인된 보증금 인수 구조가 사라지지 않는 한 가격 메리트가 자동으로 커지지는 않습니다.
