192,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경102638. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 8층 806호입니다. 경매 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김다운으로, 2022.02.28 소유권이전 당시 거래가액은 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 192,000,000원이고 사건 자료상 5회 유찰·감정가 80% 회차입니다.
권리구조는 겉으로 단순하지 않습니다. 말소기준은 2023.03.20 인천세무서장의 압류인데, 임차인 고경은은 2022.02.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.10입니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 보증금 240,000,000원이 현재 최저가 192,000,000원보다 크므로 특별조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 인수위험을 바꾸는 별도의 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102638 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 8층 806호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 8층 806호 · 사용승인일 2021.12.13 |
| 소유자 | 김다운 (2022.02.28 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,551,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
2021.12.23 설정됐던 서울서부신용협동조합 근저당권 2,640,000,000원은 2022.02.10 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 김다운이 2022.02.28 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2023.03.20 인천세무서장 압류입니다.
임차인 고경은의 임대차계약일은 2022.02.09, 확정일자는 2022.02.10, 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2022.02.28입니다. 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있으므로 우선변제권 있음으로 판정됩니다. 임차권등기는 2024.03.11 이뤄졌으며 전유부분 전부에 보증금 240,000,000원이 등기돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고경은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2022.02.28 / 2022.02.10 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 고경은 1명입니다. 2024.03.11 배당요구가 확인됩니다.
② 특별매각조건 적용 전·후 — 가격이 아니라 인수구조가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 임차보증금 | 특별조건 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 192,000,000원 | 51,488,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 153,600,000원 | 89,350,400원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 122,880,000원 | 119,640,320원 | 0원* |
* 특별매각조건이 이행돼 미배당 임대차보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 특별조건을 제외한 단순 배당 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 특별조건 이행을 전제로 192,000,000원입니다. 6회 유찰 시에는 153,600,000원, 7회 유찰 시에는 122,880,000원이 됩니다. 반대로 특별조건이 없다고 가정하면 대항력 임차인의 미배당 잔액이 함께 늘기 때문에 최저가 하락만으로 취득비용이 같은 폭으로 떨어지는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 고경은 보증금 | 240,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,699,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,551,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 3,488,000원과 임차인 배당 188,512,000원으로 매각대금 192,000,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금의 계산상 미배당액은 51,488,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 해석 — 감정가 80%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가 192,000,000원은 감정가 240,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 기준이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 20% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 5회 유찰이라는 사실 자체는 시장이 여러 차례 매각을 소화하지 못했다는 신호이므로 가격 판단은 현장 시세 확인과 함께 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신림고등학교 북서측 인근으로, 단독·다세대주택과 학교·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 현황. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기·기계식주차설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되며, 토지면적은 294.6㎡, 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2021.12.13이고 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 용도 확인. 경매 용도는 근린시설이지만 감정 현황은 오피스텔이므로, 실제 이용·대출·세금·환금성 판단에서 용도 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 고경은의 임차권등기가 특별조건에 따라 말소되는 시점과 필요한 서류·절차를 확인하세요.
- 대항력 임차인 구조 인지. 특별조건이 없다면 현재 회차에서도 계산상 51,488,000원의 미배당 보증금이 발생하는 선순위 임차인 구조입니다.
- 세금·배당 변동 확인. 말소기준이 국세 압류이므로 세액과 법정기일 등 실제 배당순위를 원본 배당자료에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.28 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 행정상 지위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 용도·현황 확인. 근린시설로 분류되면서 현황은 오피스텔이므로 대출 가능 여부, 세금, 임대수요와 환금성을 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 80%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 신림동 인근 동일 유형의 현재 매매·임대가격을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 240,000,000원보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다”
이 사건을 숫자만 보면 위험해 보입니다. 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 192,000,000원에서는 계산상 51,488,000원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서가 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시했습니다. 따라서 그 조건이 이행되는 전제에서 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 192,000,000원입니다. 다만 5회 유찰 상태이고 최근 실거래 비교 기준이 없으므로 권리위험 해소와 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 결론은 “특별조건으로 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건”입니다.
