서울중앙지방법원 2025타경102656. 관악구 봉천동 보성빌리지 3층 301호, 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 김인혁이고, 2021년 11월 30일 소유권이전 당시 거래가액은 450,000,000원입니다. 2018년에 설정된 관악농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 이후 2022.03.29의 KB국민카드 가압류가 이 사건의 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그 이후의 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리분석의 승부처는 말소기준 이후 권리가 아니라 그 이전부터 성립한 임차인의 대항력입니다. 임차인 손유광은 2021.11.19 전입 및 점유, 2021.09.06 확정일자를 바탕으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 배당표상 보증금 450,000,000원 가운데 324,185,600원만 배당되고 125,814,400원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102656 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 660-44 보성빌리지 3층301호 도로명: 서울특별시 관악구 봉천로21길 34 |
| 물건종류 | 다세대 · 제3층 제301호 · 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 김인혁 (2021.11.30. 소유권이전, 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 329,600,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 471,433,819원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 특이사항 | 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 아님 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 가압류, 그러나 임차보증금 인수가 핵심
2018년 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 권리분석의 기준이 되지 않습니다. 2022.03.29 KB국민카드 가압류가 말소기준권리이며, 이후 관악구 압류·주택도시보증공사 경매개시결정·광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 손유광의 임차권등기는 2023.11.28에 설정되었더라도, 실제 임대차계약일 2021.09.04, 전입 2021.11.19, 확정일자 2021.09.06에 따라 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인으로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손유광 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 450,000,000원 | 有 | 有 | 125,814,400원 |
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 시세보다 높다
보성빌리지의 비교 실거래는 최근 6건이며, 비교면적은 58.35㎡·58.42㎡·59.33㎡입니다. 전체 6건 평균은 401,666,666원, 거래범위는 385,000,000원~450,000,000원입니다. 다만 가격 메리트는 최근 데이터에 우선순위를 두어 최근 12개월 평균 390,000,000원과 최신 거래 2026.06의 390,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.33㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2024.08 | 58.35㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2023.08 | 58.42㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2022.09 | 58.42㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2022.08 | 58.35㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2021.11 | 58.35㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 401,666,666원 |
최저매각가 329,600,000원 자체는 최근 12개월 평균 390,000,000원의 84.5%입니다. 하지만 임차보증금 인수 125,814,400원을 더하면 실질취득 455,414,400원입니다. 이는 최근 12개월 평균 390,000,000원의 약 116.8%이고 최신 거래 390,000,000원보다도 높습니다. 따라서 최저가만 기준으로는 싸다고 볼 수 있지만 실질취득 기준으로는 시세보다 비쌉니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,414,400원 |
| 1. 임차인 손유광 보증금 (우선변제) | 450,000,000원 | 324,185,600원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,987,891원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 471,433,819원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,414,400원과 임차인 우선변제 324,185,600원이 배당되고, 임차인 보증금 부족분 125,814,400원이 매수인 인수입니다. KB국민카드 및 주택도시보증공사 청구는 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 서울당곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 다세대주택·연립주택·단독주택 중심의 주거지대입니다. 인근에 근린생활시설·주차장·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 다소 거리에 신림역(지하철 2호선, 신림선)이 소재합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 도시지역, 과밀억제권역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다. 토지는 342.0㎡, 지목은 대, 사다리형·완경사입니다.
- 환금성. 보성빌리지 총 11세대 규모로 최근 실거래가 6건 확인되며, 최근 12개월 평균 390,000,000원입니다. 최근 추세는 -3.5%로 하락 방향입니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가하여 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 여부는 확인되지 않았습니다. 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘최저가 할인’ 착시 경계. 현재 329,600,000원은 최근 12개월 평균 390,000,000원의 84.5%이지만, 실질취득은 455,414,400원입니다. 가격 판단의 기준을 최저가가 아니라 최저가 + 인수액으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 손유광 보증금 450,000,000원 중 324,185,600원이 배당되고 125,814,400원이 매수인 인수입니다. 실제 배당 및 인수 범위를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 최저가 263,680,000원·인수 190,811,520원, 6회 유찰 시 최저가 210,944,000원·인수 242,809,216원입니다. 낙찰가만 내려가는 구조가 아닙니다.
- 특별매각조건 확인. 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 실제 적용 범위와 집행 방식은 원본 확인이 필요합니다.
- 명도·현황 확인. 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유상태 및 내부현황을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 싸다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 정리되는 반면, 대항력·우선변제권이 있는 임차인 손유광의 보증금이 남는 구조입니다. 현재 최저가 329,600,000원만 보면 최신 거래 390,000,000원보다 낮아 보이지만, 보증금 인수 125,814,400원을 더하면 실질취득은 455,414,400원으로 상승합니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 390,000,000원을 웃돕니다. 게다가 최근 추세는 -3.5%이고 현재까지 4회 유찰된 상태입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘최저가가 얼마나 내려갔는가’가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액이 현재 시세 아래로 내려오는가입니다. 권리 일부는 정리되지만, 가격은 보류입니다.
