서울중앙지방법원 2025타경102669. 서울 강남구 신사동 617-2, 압구정로 228 소재의 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 점포(THE COFFEE COMPANY)이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물의 제1층 제107호입니다. 감정가 1,885,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 965,120,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2023.03.03. 이곡새마을금고 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 경매도 엠씨아이대부주식회사가 신청했습니다. 후순위 국민건강보험공단 압류와 송정애 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102669 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 신사동 617-2 · 서울특별시 강남구 압구정로 228 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 점포(THE COFFEE COMPANY) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층건 중 제1층 제107호 |
| 소유자 | 유자컴퍼니주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,885,000,000원 / 965,120,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,086,084,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
현재 소유자는 유자컴퍼니주식회사입니다. 2023.03.03 설정된 이곡새마을금고 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 해당 근저당권은 2025.02.24 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 국민건강보험공단 압류, 송정애 근저당권 및 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 시작 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 아르떼컴퍼니 주식회사 (상호: COFFEE COMPANY) | 2022.06.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 점유 시작일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 965,120,000원만을 기준으로 투자비를 계산하면 실제 취득원가를 과소평가할 가능성이 있습니다.
③ 배당 구조 — 현재 회차에서도 선순위 근저당 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,051,200원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 1,200,000,000원 | 953,068,800원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 송정애 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 965,120,000원 가정. 채권 합계 1,245,000,000원 중 953,068,800원이 배당되고, 미배당은 291,931,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 자체가 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원 계산만으로 실제 임차 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 임차 위험은 해결되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 965,120,000원 | 953,068,800원 | 291,931,200원 |
| 4회 유찰 시 | 772,096,000원 | 761,975,040원 | 483,024,960원 |
| 5회 유찰 시 | 617,676,800원 | 609,100,032원 | 635,899,968원 |
현재 최저가는 감정가의 51.2% 수준입니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없어 이 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없고, 무엇보다 보증금 미상 임차인이 존재합니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가도 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득원가를 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구중학교 북동측 인근으로, 압구정로를 따라 상업·업무용 빌딩과 압구정현대아파트, 후면에 근린생활시설·주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철3호선 압구정역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 현 이용. 점포(THE COFFEE COMPANY)로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 지상주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 압구정로인 왕복6차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 835.8㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 36,570,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 아르떼컴퍼니 주식회사의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.
- 대항력 확정. 2022.06.09 점유가 말소기준 2023.03.03보다 앞서므로, 확정일자·계약관계·배당요구 여부를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되는 조건이므로 목적물 범위와 토지지분을 원본 매각목록에서 재확인해야 합니다.
- 상가 명도. 현재 점포 영업 사용 중이므로 낙찰 후 점유 이전과 영업시설 처리, 명도 협의가 주거용보다 복잡할 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 교육환경 보호구역 등 토지이용 제한을 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해 임차관계와 인수 여부를 최종 확정해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 미상 임차권이 먼저다”
이 물건은 감정가 1,885,000,000원에서 965,120,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 현재 점포를 사용하는 아르떼컴퍼니 주식회사의 점유 시작일 2022.06.09가 말소기준 2023.03.03보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·인수액 미상이라는 핵심 위험을 제거하지 않은 채 최저가만으로 매력도를 평가해서는 안 됩니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 이 사건의 승부처는 임차보증금과 인수 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
