서울중앙지방법원 2025타경102534. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 (주거용)오피스텔입니다. 소유자 박승준은 2022.03.30 매매를 원인으로 2022.04.29 소유권을 이전받았고 거래가액은 265,000,000원입니다. 이후 김연욱 명의의 주택임차권이 2024.01.19 등기됐으며, 2025.03.28 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 배당표의 ‘매수인 인수 103,691,680원’을 그대로 받아들이면 안 됩니다. 김연욱 보증금은 낙찰가 165,120,000원에서 집행비용 3,111,680원을 제외한 162,008,320원만 우선 배당돼 산식상 102,991,680원이 남습니다. 그러나 매각 조건에 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있으므로, 이 임차권에 대해서는 해당 조건이 이행되는 전제 아래 실질 인수 0원으로 보는 것이 정확합니다. 이 확약은 김연욱 임차권에 관한 것이므로, 별도 임차인 박혜연의 보증금까지 없애주지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층 602호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 (주거용)오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 6층 602호 · 2021.12.13 사용승인 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.03.30 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 165,120,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약
등기상 2021.12.23 강서신용협동조합 근저당권 3,058,000,000원이 설정됐지만 2022.03.29 말소됐습니다. 현재 사건의 기준 권리는 2025.03.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 정리돼 있으며, 그보다 앞선 2024.01.19 김연욱의 주택임차권은 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인 인수 문제가 발생합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 월세 | 권리 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연욱 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 2022.03.30 | 265,000,000원 | - | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 | 실질 0원 산식상 미배당 102,991,680원은 확약 조건 반영 |
| 박혜연 | 2025.01.16 - | 700,000원 | 700,000원 | 대항력 有 우선변제 확인 없음 | 700,000원 인수 가능성 |
② 가격과 유찰 구조 — 64%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 258,000,000원, 현재 최저매각가는 165,120,000원으로 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
확약을 반영한 실질 인수액은 박혜연 보증금 700,000원이므로 현재 회차의 매수인 실질취득 기준은 165,820,000원입니다. 김연욱의 미배당 보증금은 매각조건상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 대상이므로 실질취득액에 더하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,680원 |
| 1. 임차인 김연욱 보증금 | 265,000,000원 | 162,008,320원 |
| 인수 · 박혜연 보증금 | 700,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식만 보면 매수인 인수액은 103,691,680원으로 계산되지만, 그중 김연욱 미배당분 102,991,680원은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용됩니다. 따라서 조건 이행을 전제로 한 실질 인수위험은 박혜연 보증금 700,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 김연욱 확약이 핵심 변수를 제거한다
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 64% | 165,120,000원 | 103,691,680원 | 김연욱 실질 0원 박혜연 700,000원 별도 |
| 7회 유찰 시 감정가 51% | 132,096,000원 | 136,253,344원 | 김연욱 실질 0원 박혜연 700,000원 별도 |
| 8회 유찰 시 감정가 41% | 105,676,800원 | 162,302,675원 | 김연욱 실질 0원 박혜연 700,000원 별도 |
확약이 없었다면 김연욱의 보증금 265,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담으로 이어지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 그 구조를 끊어주는 것이 핵심입니다. 따라서 유찰이 진행되더라도 김연욱 보증금 때문에 실질취득액이 265,000,000원으로 고정되는 사건으로 분석하면 안 됩니다. 대신 확약 조건의 실제 이행 여부와 박혜연 보증금 700,000원은 끝까지 따로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 서울미성초등학교 북동측 인근이며, 업무시설·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 (주거용)오피스텔로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 설비 작동 여부와 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 6층 602호이며 2021.12.13 사용승인됐습니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 15미터 내외 난곡로, 동측으로 폭 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역 등이 기재돼 있고 토지 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 김연욱 임차권의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 박혜연 인수 별도 계산. 확약은 김연욱 임차권에만 적용됩니다. 박혜연 보증금 700,000원은 매수인 부담 가능성을 별도로 반영해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 최저가 165,120,000원에 박혜연 보증금 700,000원을 더한 165,820,000원을 최소 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 입찰 직전 동일 건물·유사 오피스텔의 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 용도·금융·점유·수요 문제인지 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.29 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 권리·의무의 현재 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 설비 상태와 인테리어 상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “큰 임차보증금보다 확약의 효력이 더 중요하다”
표면만 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차권이 낙찰가보다 커서 부담이 매우 큰 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당 산식도 현재 회차에서 103,691,680원을 매수인 인수액으로 잡습니다. 그러나 이 사건은 김연욱 임차권에 대해 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 점이 결정적입니다. 이 조건이 그대로 이행된다면 김연욱 부분은 실질 0원이고, 매수인이 별도로 고려할 임차보증금은 박혜연의 700,000원입니다.
그렇다고 현재 최저가를 곧바로 싸다고 볼 수도 없습니다. 이미 6회 유찰됐고, 사건상 용도는 근린시설, 실제 이용상태는 주거용 오피스텔이며 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ① 확약 조건의 실제 효력 확인, ② 확약 밖 700,000원 인수 반영, ③ 반복 유찰 원인과 현 시세 확인입니다.
