206,400,000원
서울중앙지방법원 2025타경102534. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 (주거용)오피스텔입니다. 2021.12.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 제6층 제602호이며, 현재 최저매각가는 감정가 258,000,000원에서 206,400,000원으로 내려와 있습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “5회 유찰되어 80%”가 아닙니다. 등기된 임차권자 김연욱의 보증금은 265,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 매각가를 기준으로 집행비용 3,689,600원을 제외한 202,710,400원이 우선 배당되므로 원칙적인 미배당 잔액은 62,289,600원입니다. 그러나 매각조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 결부되어 있어 이 금액은 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다.
반면 박혜연은 2025.01.16. 전입한 대항력 임차인으로 보증금 700,000원, 월차임 700,000원입니다. 우선변제 여부는 확정되지 않았고, 위 확약의 적용대상도 아닙니다. 따라서 낙찰자는 이 700,000원을 별도의 인수액으로 남겨 두고 입찰가를 계산하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 (주거용)오피스텔 이용 · 14층 건물 내 6층 602호 |
| 사용승인 | 2021.12.13. |
| 소유자 | 박승준 · 2022.03.30. 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 206,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
2021.12.23. 설정된 강서신용협동조합 근저당권 3,058,000,000원은 2022.03.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2022.04.29. 박승준 앞으로 소유권이전과 민간임대주택등기가 이루어졌고, 김연욱의 임차권등기는 2024.01.19. 접수됐습니다. 경매개시결정은 2025.03.28. 주택도시보증공사를 채권자로 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 권리판정 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연욱 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 | 2022.03.30 | 265,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 실질 0원 룰상 미배당 62,289,600원 · 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 박혜연 | 2025.01.16 | 미상 | 700,000원 | 700,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 700,000원 확약 적용대상 밖 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 김연욱의 큰 보증금과 박혜연의 700,000원을 단순 합산해 매수인 인수액으로 잡으면 안 됩니다. 김연욱 부분은 매각조건의 확약을 적용해 실질 0원, 박혜연 부분만 별도로 남겨야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,689,600원 | - |
| 1. 임차인 김연욱 보증금 | 265,000,000원 | 202,710,400원 | 0원 |
| 인수. 임차인 박혜연 보증금 | 700,000원 | 0원 | 700,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당표 자체의 룰상 매수인 인수액은 62,989,600원이지만, 그중 김연욱의 62,289,600원은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용해 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 확약 밖 박혜연 보증금 700,000원만 실질 인수액으로 남습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 숫자와 실질 부담을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 206,400,000원 | 62,989,600원 | 김연욱 실질 0원 · 박혜연 700,000원 별도 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 165,120,000원 | 103,691,680원 | 김연욱 실질 0원 · 박혜연 700,000원 별도 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 132,096,000원 | 136,253,344원 | 김연욱 실질 0원 · 박혜연 700,000원 별도 |
확약이 없다면 김연욱의 대항력 보증금 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있습니다. 조건이 실제로 이행되는 한 김연욱 부분은 낙찰가가 내려가도 매수인 부담으로 전환되지 않고, 박혜연의 700,000원만 별도로 남습니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 현황은 (주거용)오피스텔입니다.
- 입지. 서울미성초등학교 북동측 인근으로 업무시설·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 난곡로, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 10,840,000원/㎡, 토지면적은 294.6㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 현장상태. 현장조사 당시 점유자 폐문부재로 내부와 설비 작동 여부, 내부 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.
- 공부차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김연욱 확약 원문 확인. 미배당 62,289,600원 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 박혜연 700,000원 별도 계산. 확약 적용대상이 아니므로 현재 회차 실질취득은 최저가 206,400,000원만이 아니라 700,000원을 더한 기준으로 보세요.
- 대항력 임차인 2명 확인. 김연욱과 박혜연은 서로 별개의 실제 임차인입니다. 보증금을 중복 또는 일괄 처리하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.29. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각조건과 등기 원문을 함께 대조하세요.
- 내부 현황 확인. 폐문부재로 설비 작동·내부 인테리어 상태가 확인되지 않았습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재 회차는 5회 유찰 상태입니다. 단순 할인율보다 권리·점유·용도·내부상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본의 최신 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “62,989,600원 인수”도, “인수 0원”도 그대로 쓰면 틀린다
이 사건은 숫자를 한 단계 더 분해해야 정확합니다. 현재 배당구조만 보면 매수인 인수액은 62,989,600원이지만, 그중 김연욱의 62,289,600원은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 실질 0원이 됩니다. 반면 박혜연의 700,000원은 그 조건 밖에 남습니다.
따라서 현재 최저매각가 206,400,000원만 보고 입찰가를 판단해서는 안 되고, 실질취득 207,100,000원을 최소 기준으로 봐야 합니다. 동시에 5회 유찰, 대항력 임차인 2명, 조건부 임차권 말소, 민간임대주택등기, 내부 미확인이라는 점을 함께 점검해야 합니다. 큰 임차보증금은 확약으로 해소되지만, 권리 확인 절차가 단순한 물건은 아닙니다.
