최저가 105,677,000원이 끝이 아니다 — 임차보증금 인수 후 실질취득 267,979,478원

서울중앙지방법원 2025타경102534. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 602호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 외형상 최저매각가는 105,677,000원으로 감정가 258,000,000원의 약 41%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰대금만 준비하면 끝나는 물건이 아닙니다. 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 김연욱의 보증금 265,000,000원이 매각대금보다 크고, 별도로 대항력 있는 박혜연의 보증금 700,000원이 존재합니다.

현재 회차에서 집행비용 2,279,478원을 먼저 제외하면 김연욱에게 배당되는 금액은 103,397,522원입니다. 보증금 265,000,000원 중 부족한 161,602,478원은 매수인이 인수하고, 우선변제권이 확인되지 않은 박혜연의 보증금 700,000원도 전액 인수하는 구조입니다. 따라서 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 267,979,478원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 선순위 임차인이 핵심

2021.12.23 설정된 강서신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,058,000,000원이지만, 이 근저당은 2022.03.29 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현존하는 선순위 근저당으로 보거나 낙찰자가 3,058,000,000원을 인수하는 구조가 아닙니다. 현재 권리분석의 실질적인 기준점은 2025.03.28 강제경매개시결정이며, 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 두 임차인의 보증금이 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 있음

김연욱은 임대차계약일과 확정일자가 2022.03.30이고, 전입 및 점유개시일이 2022.04.29입니다. 2024.01.19에는 보증금 265,000,000원, 건물 전부를 범위로 하는 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 다만 매각물건명세서상 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.

박혜연은 2025.01.16 전입해 2025.03.28 경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않아 배당액은 0원으로 계산되며, 보증금 700,000원을 매수인이 전액 승계하는 구조입니다. 두 사람은 보증기관의 중복·대위신고가 아닌 실제 임차인 2명으로 각각 계산해야 합니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 총취득액은 거의 내려가지 않는다

현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 낙찰가는 21,135,400원 낮아지지만 실질취득은 357,729원만 낮아집니다. 6회 유찰까지 진행돼 낙찰가가 67,633,280원으로 내려가도 실질취득은 267,317,399원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 대체되기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,677,000원 가정)

김연욱의 예상배당 103,397,522원을 제외한 보증금 161,602,478원과 박혜연 보증금 700,000원은 매수인 인수입니다. 강서신용협동조합 근저당은 채권최고액이 표시돼 있으나 2022.03.29 말소된 권리이므로 현존하는 인수권리로 보지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울미성초등학교 북동측 인근으로, 업무시설·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정 현황은 주거용 오피스텔입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 15미터의 난곡로, 동측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 폐문부재로 내부 인테리어와 설비 작동 상태는 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔임에도 4회 유찰됐고 실질취득액이 감정가를 웃도는 구조여서, 단순 최저가 기준의 재매각 차익을 기대하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 입찰 판단. 현재 회차 기준 105,677,000원이 아니라 인수액을 포함한 267,979,478원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 김연욱 배당액 재확인. 집행비용·세금·최우선변제 변동에 따라 김연욱의 실제 미배당 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 박혜연 점유 범위 확인. 보증금 700,000원과 월 차임 700,000원, 전입일은 확인되지만 점유 범위와 확정일자는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 조건. 김연욱의 보증금 전액 변제가 이뤄지기 전에는 임차권등기 말소와 명도 완료를 당연시하면 안 됩니다.
• 말소 근저당 원본 대조. 강서신용협동조합 근저당이 2022.03.29 해지·말소됐는지 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
• 내부 상태와 기계식주차장. 내부 미확인 상태이므로 수리비, 설비 작동, 주차 이용 가능 여부를 별도로 점검해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세는 배당 및 추가 비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.06억 낙찰”이 아니라 “2.68억 취득”

이 사건의 핵심은 네 번 유찰된 최저매각가가 아닙니다. 현재 회차에서 낙찰자가 법원에 납부할 금액은 105,677,000원이지만, 대항력 있는 임차인들에게 승계되는 보증금은 162,302,478원입니다. 합계 267,979,478원은 감정가보다 9,979,478원 높습니다.

한 번 또는 두 번 더 유찰돼도 실질취득액은 각각 267,621,749원과 267,317,399원으로 거의 변하지 않습니다. 낮아진 낙찰가만큼 김연욱의 미배당 보증금이 커지기 때문입니다. 말소된 강서신협 근저당은 인수 대상이 아니지만, 그것을 제외해도 두 임차인의 승계 부담만으로 가격 메리트가 사라집니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 감정가 이상인 대항력 인수형으로, 입찰 매력도는 낮게 평가하는 것이 타당합니다.