서울중앙지방법원 2025타경102706. 서초중학교 북동측 인근의 다세대주택 ‘천일빌라’ 제3층 제301호입니다. 감정가는 1,840,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 64%인 1,177,600,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 듯하지만, 최근 12개월 거래 표본은 2025년 5월 960,000,000원 한 건뿐이고 현재 최저가는 이보다 22.7% 높습니다.
권리의 기준점은 2023년 1월 13일 설정된 청운효자동새마을금고의 채권최고액 900,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 오케이대부문정 근저당권, 경매개시결정과 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심 변수는 등기부 후순위 권리보다 임차인 조사입니다. 고대종은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 주식회와 컴퍼니는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102706 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1546-13 제3층 제301호 · 사임당로1길 25-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 3층 |
| 면적 / 건물 | 136.92㎡ · 철근콘크리트조 경사스라브지붕 · 사용승인 1993.11.10 |
| 소유자 | 김명선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,840,000,000원 / 1,177,600,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 청운효자동새마을금고 / 767,721,101원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차인은 미확정
말소기준 근저당권은 2025년 5월 28일 웰릭스에프앤아이대부주식회사로 이전됐고, 2025년 8월 22일에는 비씨카드주식회사를 채권자로 하는 채권최고액 900,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 이는 기준 근저당권에 부수된 권리변동이며, 별개의 선순위 임차권이 생긴 것은 아닙니다. 2023년 9월 14일 설정됐던 전세금 20,000,000원의 전세권은 2024년 11월 19일 이미 말소됐습니다.
임차인·점유자 분석 (실제 신고 3명)
| 성명 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고대종 | 미상 | 2025.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 컴퍼니 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 조사상 실제 임차인·점유자는 3명입니다. 고대종의 전입일은 2025년 4월 17일로 말소기준일인 2023년 1월 13일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회와 컴퍼니는 전입일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
② 시세 비교 — 감정가 64%인데도 최근 거래보다 높다
천일빌라는 4세대 규모이며, 확인된 최근 12개월 거래는 2025년 5월 119.41㎡·4층·960,000,000원 한 건입니다. 대상 물건은 136.92㎡로 거래사례와 면적이 일치하지 않으므로 완전한 동일 조건 비교는 아닙니다. 다만 총액 기준으로 현재 최저가는 최근 거래보다 217,600,000원 높고, 최근 12개월 평균의 122.7%입니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2025.05 | 119.41㎡ | 4층 | 960,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2회 유찰 | 136.92㎡ | 3층 | 1,177,600,000원 |
| 감정가 | 감정평가 | 136.92㎡ | 3층 | 1,840,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,177,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,176,000원 |
| 1. 을구 17번 근저당권 · 청운효자동새마을금고 설정분 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 주식회사오케이대부문정 | 375,000,000원 | 263,424,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 담보채권 총액 1,275,000,000원 중 1,163,424,000원이 배당되고, 후순위 채권에서 111,576,000원 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인의 최우선변제 여부도 확정되지 않아 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 1,177,600,000원 | 1,163,424,000원 | 111,576,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 942,080,000원 | 930,259,200원 | 344,740,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 753,664,000원 | 743,727,360원 | 531,272,640원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서초중학교 북동측 인근으로 연립주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 서초역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 1993.11.10 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물로, 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 5m 도로와 남동측 약 6m 도로에 접한 세로각지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 포함되며, 토지면적은 321.7㎡이고 공시지가는 10,200,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 4세대 소규모 다세대이고 최근 거래 표본이 1건뿐입니다. 동일 면적 거래도 없어 가격과 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 주식회·컴퍼니의 정확한 인적사항, 전입일, 보증금, 점유 부분과 확정일자를 매각물건명세서·현황조사서 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력 판정. 전입일과 보증금이 확인되기 전에는 두 신고를 대항력 없음으로 처리하지 말고 대항력 가능·미상 상태로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 실제 점유자 3명이 조사된 만큼 인도명령 가능 여부, 협의 이사비와 명도 기간을 별도로 반영해야 합니다.
- 가격 비교 보정. 최근 거래는 119.41㎡·4층이고 대상은 136.92㎡·3층이므로, 총액 비교뿐 아니라 면적·층·내부 상태를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해야 실제 담보권 배당과 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 가격은 942,080,000원, 4회 유찰 가격은 753,664,000원입니다. 임차인 위험이 해소되지 않으면 낮아진 최저가만으로 응찰하지 않아야 합니다.
- 시설·관리 상태. 1993년 사용승인 건물인 만큼 내부 수선 상태와 공용부분 보수 필요성, 체납 관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 두 가지
이 물건의 감정가 대비 할인율은 분명 큽니다. 두 번 유찰돼 18.4억원에서 11.776억원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 확인 거래는 9.6억원 한 건이고, 현재 최저가는 그보다 2억 1,760만원 높습니다. 거래사례의 면적이 다르다는 한계까지 고려하면, 현 가격이 싸다는 결론을 내리기보다 추가 비교사례와 내부 상태를 확인해야 합니다.
권리에서도 같은 원칙이 적용됩니다. 등기부 후순위 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 조사된 세 명 중 주식회와 컴퍼니는 전입일·보증금이 미상입니다. 따라서 현재 결론은 등기 권리는 정리 가능하지만 임차인 인수 여부는 미확정, 가격은 최근 거래 이상입니다. 고대종을 제외한 두 신고의 실체와 대항력이 해소되기 전에는 배당표상 인수 0원만을 근거로 안전형 물건으로 평가하기 어렵습니다.
