서울중앙지방법원 2025타경102723. 관악구 봉천동 국회단지8길 5, 3층 301호의 다세대주택입니다. 소유자 이하운은 2022년 4월 8일 매매를 원인으로 2022년 5월 20일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 450,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022년 7월 5일 수원세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 이후 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 등기상 후순위인 임차권등기 그 자체가 아니라, 그보다 앞선 김명석의 2022년 5월 6일 전입·점유입니다. 확정일자는 2022년 4월 6일이고 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 통상 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질 부담이 남습니다. 이 사건에서는 그 위험을 특별매각조건이 끊어 놓는 것이 권리분석의 결정적 포인트입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 특별조건이 인수를 끊는다

김명석의 전입·점유일 2022.05.06은 말소기준인 2022.07.05 압류보다 앞섭니다. 보증금은 450,000,000원, 확정일자는 2022.04.06이며, 임차권등기는 2024.05.27 접수됐습니다. 따라서 일반적인 경매라면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

이 조건은 김명석의 임대차보증금 반환채권에 관한 위험을 해소하는 조건입니다. 현재 확인된 실제 임차인은 김명석 1명입니다. 특별조건은 그 임차인과 관련된 위험에 적용되는 것이므로, 별도의 임차인이 확인되는 경우 그 임차인의 승계 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인이므로 권리만 보면 단순한 후순위 임차권 사건이 아닙니다. 그러나 이 사건은 일반 원칙보다 특별매각조건의 문구가 더 중요합니다. 낙찰가가 보증금보다 낮더라도 김명석 관련 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않는 조건이므로, 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 364,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 80.9%지만 표본이 단 1건

월드타운은 총 8세대, 사용승인일은 2002.04.27이며, 대상 전용면적은 73.94㎡입니다. 비교 가능한 같은 면적 실거래는 1건입니다.

실질취득 364,000,000원은 비교 실거래 450,000,000원의 80.9%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 존재합니다. 다만 거래 표본은 1건이고 최신 거래도 2022.04입니다. 따라서 450,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 놓고 가격 메리트를 크게 평가하기에는 근거가 얇습니다. 전체 평균 역시 같은 1건에서 나온 450,000,000원이므로 80.9%라는 비율만으로 등급을 올리기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)

배당 계산상 김명석의 보증금 부족분은 91,896,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 미배당 위험 — 낙찰가가 내려가면 원칙상 인수는 커진다

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져, 낮은 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 실제로 제공된 회차별 계산에서도 매각가가 364,000,000원에서 291,200,000원, 232,960,000원으로 내려갈수록 룰상 인수액은 91,896,000원, 163,676,800원, 221,101,440원으로 증가합니다. 다만 이 사건은 특별매각조건 때문에 김명석 관련 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트라멘조 철근콘크리트평지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다.
• 입지. 서울관광고등학교 서측 인근으로, 다세대·연립주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 대지 281.0㎡, 완경사의 세로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,931,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태 확인. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없으나, 현장확인 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도 등을 기준으로 작성된 부분이 있습니다.
• 환금성. 월드타운은 총 8세대이고 비교 실거래는 1건입니다. 같은 물건군 경매 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%로 거래·경매 표본 모두 얇습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 김명석 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 특별조건에 따른 말소 이행 절차까지 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있으며 당해세 해당 시 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 판단은 450,000,000원 한 건에 의존하지 않기. 실질취득 364,000,000원은 비교가격의 80.9%지만, 실거래 표본이 1건이고 거래월은 2022.04입니다.
• 다세대 환금성. 8세대 소규모 물건이고 경매 평균 유찰 횟수 3.0회이므로 재매각 기간과 매수자층을 보수적으로 봐야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못한 부분이 있으므로 실제 구조·수리상태·점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “위험한 임차인 구조지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”

이 물건을 최저가 364,000,000원만 보고 판단하면 안 됩니다. 김명석은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 450,000,000원입니다. 특별조건이 없었다면 현재 배당 가정에서 91,896,000원의 미배당 보증금이 남는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 채권자가 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그래서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 실질취득은 364,000,000원으로 봅니다. 비교 실거래 450,000,000원 대비 80.9%라는 수치는 분명하지만, 실거래가 2022.04 한 건뿐이고 월드타운이 8세대의 소규모 다세대이며 3회 유찰 상태라는 점을 함께 봐야 합니다. 권리의 핵심은 특별조건 확인, 가격의 핵심은 얇은 시세 표본과 환금성 검증입니다.