서울중앙지방법원 2025타경102737. 서울 관악구 신림동 태양오피스텔 4층 407호로, 2021년 1월 28일 사용승인을 받은 건물입니다. 현재 소유자는 서호범이고, 공부와의 차이는 없습니다. 감정상 이용상태는 오피스텔이며, 사건의 용도 표시는 근린시설입니다.
이 물건의 핵심은 단순한 시세 차익이 아니라 임차권의 우선순위와 특별매각조건입니다. 임차인 김유림은 2021년 12월 29일 확정일자를 받고 2022년 2월 18일 전입했으며, 2024년 2월 27일 임차권등기가 이루어졌습니다. 등기부상 임차보증금은 215,000,000원입니다. 배당표 계산에서는 현재 매각가 172,000,000원 중 168,792,000원이 임차인에게 배당되고 46,208,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102737 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층407호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 전용 16.45㎡ |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 서호범 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 172,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,857,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
또한 매각물건명세서에는 특별매각조건으로, 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 현재 배당 계산과 이 특별매각조건이 연결되므로, 입찰 전 실제 적용 범위를 명세서 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 조사 — 대항력·우선변제권 보유
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유림 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 有 | 有 | 2024.02.27 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김유림은 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 별도로 매각물건명세서에는 보증금과 전입신고일이 미상인 점유자도 있어 해당 점유자의 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득액을 같이 봐야 한다
동일면적 16.45㎡의 최근 거래 9건은 209,000,000원~215,000,000원에 형성되어 있고, 최근 12개월 평균은 213,000,000원입니다. 최신 거래는 2022년 2월 215,000,000원으로, 전체 평균과 최근 12개월 평균이 동일하게 213,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.11 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.08 | 16.45㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 평균 | 16.45㎡ | 9건 | 213,000,000원 |
현재 최저가 172,000,000원은 최근 12개월 평균 213,000,000원의 80.8%입니다. 다만 김유림 임차보증금의 현재 배당부족액 46,208,000원을 더하면 배당표 기준 실질취득액은 218,208,000원으로 계산되어 최근 12개월 평균을 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 김유림 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 168,792,000원 |
| 배당부족 · 매수인 인수 | 46,208,000원 | 46,208,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,857,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 임차인 김유림에게 168,792,000원이 배당되고 46,208,000원이 부족분으로 남습니다. 별도로 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 신림역(지하철2호선) 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대·연립·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장과 지하철역 신림역(지하철2호선)이 있어 대중교통 편의도가 우수합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 내 4층 407호이며 사용승인일은 2021.01.28입니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있고 토지는 대지 379.8㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 태양오피스텔은 총 29세대이며, 동일면적 실거래 표본은 9건으로 209,000,000원~215,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.
⑥ 회차별 인수액 시나리오
| 회차 | 매각가 | 배당부족 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 172,000,000원 | 46,208,000원 | 218,208,000원 |
| 3회 유찰 시 | 137,600,000원 | 80,126,400원 | 217,726,400원 |
| 4회 유찰 시 | 110,080,000원 | 107,261,120원 | 217,341,120원 |
배당표의 가정 인수액을 단순 합산한 시나리오입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 구조라 실질취득액은 약 2.17억~2.18억 수준으로 거의 고정됩니다. 따라서 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커진다고 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김유림의 전입 2022.02.18, 확정 2021.12.29, 임차보증금 215,000,000원과 대항력·우선변제권을 원본으로 재확인하세요.
- 특별매각조건 확인. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매수인에게 어떤 효과를 갖는지 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 미상 점유자 확인. 매각물건명세서상 기사항전이라는 점유자는 전입신고일·보증금이 미상으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 213,000,000원이지만, 현재 계산상 실질취득액은 218,208,000원이므로 최저가만 기준으로 응찰하지 마세요.
- 유찰 시나리오 비교. 3회·4회 유찰 시 매각가는 크게 낮아지지만 배당부족 인수액도 함께 늘어 실질취득액이 거의 줄지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건·배당표를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸 보이는 최저가”보다 “실질취득”이 중요하다
이 물건은 현재 최저가 1.72억만 보면 최근 12개월 평균 2.13억보다 낮아 가격 매력이 있어 보입니다. 그러나 대항력과 우선변제권이 있는 김유림의 임차보증금 2.15억이 걸려 있어, 현재 배당 계산에서는 4,620.8만원이 부족분으로 남고 매수인 인수로 계산됩니다. 이 금액을 더한 실질취득액은 약 2.182억으로 오히려 최근 실거래 평균을 웃돕니다.
결국 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 임차보증금과 특별매각조건을 함께 반영한 최종 부담액입니다. 특히 매각물건명세서의 특별매각조건이 배당부족액의 부담을 어떻게 제한하는지가 핵심입니다. 최저가는 매력적이지만, 권리조건을 확인하기 전에는 싸다고 결론내리기 어렵습니다.
