서울중앙지방법원 2025타경102763. 관악구 봉천동 아르떼빌 2층 201호, 전용 24.51㎡의 다세대(도시형생활주택)입니다. 권리분석의 핵심은 2023.04.12. 진정자 근저당보다 먼저 전입한 임차인 박찬환입니다. 박찬환은 2021.12.06. 전입, 2021.11.01. 확정일자를 갖춘 보증금 310,000,000원의 대항력 임차인으로, 일반적인 매각이라면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
현재 최저가 237,600,000원에서 집행비용 4,126,400원을 먼저 빼면 박찬환에게 233,473,600원이 배당되고, 보증금 중 76,526,400원이 남습니다. 원칙대로라면 이 금액이 매수인 인수액입니다. 다만 이 사건에는 채권자가 그 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 따라서 박찬환과 관련한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 2층 201호 · 국회단지9길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(도시형생활주택) · 전용 24.51㎡ · 지상 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 홍선기 · 2022.12.14. 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 237,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 326,570,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 2021.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별조건이 뒤집는다
말소기준은 2023.04.12. 을구 1번 진정자 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 울산광역시 남구 압류, 서울특별시 관악구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박찬환의 임차권등기 자체는 2023.12.13.로 말소기준 이후이지만, 임차권에 적힌 전입일은 2021.12.06.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 판단은 전입일을 기준으로 해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박찬환 전유부분 전부 | 2021.12.06 / 2021.11.01 | 310,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 김형진 | 2025.01.24 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김형진은 2025.01.24. 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 원본 매각물건명세서와 접수서류에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.376억 vs 최근 거래 3.10억
아르떼빌 201호와 동일한 전용 24.51㎡, 2층 거래는 제공된 실거래 표본에서 모두 310,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 310,000,000원, 최신 거래인 2023.03 거래도 310,000,000원이며 최근·과거 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.08 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.04 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.51㎡ | 4건 | 310,000,000원 |
특별매각조건이 없다면 현재 회차의 낙찰가 237,600,000원에 미배당 보증금 76,526,400원을 더해 실질 부담이 314,126,400원 수준이 되어 310,000,000원 시세보다 높아집니다. 그러나 이번 매각에서는 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하는 조건이 붙어 있으므로 실질취득은 237,600,000원으로 판단합니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 실거래 310,000,000원의 76.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,126,400원 |
| 1. 임차인 박찬환 보증금 | 310,000,000원 | 233,473,600원 |
| 2. 근저당권 · 진정자 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 326,570,269원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박찬환에게 233,473,600원이 배당되고 보증금 부족분은 76,526,400원입니다. *일반 원칙상 이 부족분이 매수인 인수액이지만, 이 사건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 박찬환 관련 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 237,600,000원 | 76,526,400원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 190,080,000원 | 123,381,120원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 152,064,000원 | 160,864,896원 | 실질 0원* |
확약이 없는 일반적인 대항력 임차인 물건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가격이 보증금 수준에 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건 역시 계산상 유찰이 늘수록 원칙상 인수액이 76,526,400원 → 123,381,120원 → 160,864,896원으로 증가합니다. 다만 박찬환 건은 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권을 포기하므로 그 위험을 실질 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 24.51㎡의 다세대(도시형생활주택)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 2층 201호입니다.
- 건물. 사용승인일은 2021.07.16이며, 외벽 타일 붙임 마감, 내부 인테리어 마감, 섀시 창호와 기본 위생·급배수·승강기 설비가 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 278㎡, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 3,537,000원/㎡입니다.
- 면적 확인. 집합건축물대장에는 대지면적 263.7㎡, 토지대장·등기사항전부증명서에는 대지권 목적 토지면적 278㎡로 기재되어 있어 감정평가는 등기사항전부증명서 기준으로 진행됐습니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·도시지역·제1종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수 4.1회, 낙찰률 0.0%로 가격 할인과 별개로 재매각 유동성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박찬환의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 존재하는지 최종 명세서를 대조하세요.
- 박찬환 권리관계. 전입 2021.12.06, 확정일자 2021.11.01, 보증금 310,000,000원, 임차권등기 2023.12.13 사항을 원본과 일치시키세요.
- 김형진 점유 확인. 전입은 2025.01.24로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 점유 형태와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 대지면적 차이. 집합건축물대장 263.7㎡와 등기·토지대장 278㎡의 차이를 확인하세요.
- 환금성. 총 12세대 다세대이고 3회 유찰된 물건이므로 실거래 310,000,000원만 보고 단기 환금성을 낙관하지 마세요.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 체납 관리비를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “선순위 3.10억”보다 중요한 한 줄
표면만 보면 보증금 310,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제로 특별조건이 없다면 현재 최저가에서 미배당되는 76,526,400원이 매수인에게 남아 실질 부담이 310,000,000원대에 고정되는 전형적인 인수형 물건입니다. 그러나 이번 사건에는 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 박찬환 관련 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그 조건을 반영하면 현재 실질취득 237,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 310,000,000원의 76.6%로 가격상 여유가 있습니다. 반면 이미 3회 유찰됐고, 12세대 다세대의 경매 평균 유찰 횟수도 4.1회이며 김형진의 보증금은 미상입니다. 따라서 결론은 “가격은 유리하지만, 특별매각조건의 법적·실무적 이행 확인이 입찰의 전제”입니다.
