서울중앙지방법원 2025타경102824. 서울 강남구 역삼동 ‘역삼파크빌’ 3층 306호, 전용면적에 해당하는 거래 비교면적은 17.82㎡입니다. 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 2023.04.10. 설정된 갑구 4번 가압류가 현재의 말소기준권리이고, 이후 2024.06.18. 임차권등기가 설정됐습니다. 임차인 유상용은 2022.06.13. 전입, 2022.05.19. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 180,000,000원 가운데 일부만 배당되므로 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
그래서 105,472,000원이라는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 임차보증금 부족분 76,804,608원을 더하면 실질취득은 182,276,608원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 180,000,000원이고, 최근 추세도 -4.1%이므로 현재 회차는 인수액까지 포함하면 가격 메리트가 크지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102824 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 740-7 역삼파크빌 3층306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 서효재 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 105,472,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 기준 | 2026.08.04 · 서울중앙지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
| 임차인 | 점유·권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 유상용 | 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 180,000,000원 | 有 | 有 |
유상용은 2022.06.13. 전입, 2022.05.19. 확정일자, 2024.06.18. 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기가 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건의 권리상 핵심은 임차보증금 180,000,000원의 회수구조입니다.
② 시세 비교 — ‘최저가’가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
역삼파크빌(740-7)의 비교거래는 최근 12개월 기준 1건이며, 최신 거래도 2025.03의 180,000,000원입니다. 전체 5건의 평균은 186,200,000원, 최고 231,000,000원, 최저 160,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 180,000,000원이고 최근 추세는 과거 대비 -4.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 16.38㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 17.82㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 17.82㎡ | 2 | 231,000,000원 |
| 2021.06 | 16.4㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.06 | 16.4㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 186,200,000원 |
현재 최저매각가 105,472,000원은 최근 12개월 평균의 58.6%이지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 대항력 임차인의 부족보증금 76,804,608원이 매수인에게 인수되기 때문입니다. 현재 회차의 실질취득은 182,276,608원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원을 웃돕니다. 게다가 최근 추세는 -4.1%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,276,608원 |
| 1. 임차인 유상용 보증금 (우선변제) | 180,000,000원 | 103,195,392원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 30,168,618원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,276,608원과 임차인 유상용에게 103,195,392원이 배당되고, 임차보증금 부족분 76,804,608원은 매수인이 인수합니다. 가압류 및 경매개시결정에는 배당이 없고, 소유자 교부 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 105,472,000원 | 76,804,608원 | 182,276,608원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 84,377,600원 | 97,541,197원 | 181,918,797원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 67,502,080원 | 114,112,957원 | 181,615,037원 |
시나리오상 낙찰가가 더 내려가더라도 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 약 1억 8,100만원대로 수렴합니다. 즉 이 사건은 유찰이 곧바로 큰 폭의 총비용 절감으로 이어지는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 보증금이 가격 하락분의 상당 부분을 흡수하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철2호선 역삼역 남서측 인근으로 상업시설·업무시설·다세대주택 등이 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 강남역·역삼역 및 버스정류장이 인근에 있어 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 도시지역, 대공방어협조구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역의 건축물 용도는 아파트로 사용되는 부지로 기재되어 있습니다.
- 토지. 238.9㎡, 지목 대, 정방형·평지이며 세로한면(불) 도로접면입니다. 공시지가는 9,227,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 19세대 규모의 소규모 다세대이고 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 전체 5건 거래의 가격 범위는 160,000,000원~231,000,000원이며 최근 추세는 -4.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 우선 계산. 최저가 105,472,000원만 보지 말고 임차보증금 인수 76,804,608원을 합산해 실질취득 182,276,608원을 먼저 계산하세요.
- 임차권 확인. 유상용의 대항력 및 우선변제권이 확인되므로 보증금 180,000,000원의 배당 및 인수 구조를 원본 서류와 대조하세요.
- 시세 기준. 최근12개월 평균 180,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선 비교하고, 최근 추세 -4.1%도 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 실질취득 181,918,797원, 5회 유찰 시 181,615,037원으로 계산되어 유찰만 기다려서는 총비용이 크게 낮아지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 임차보증금 및 배당요구 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 물건은 감정가 206,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 105,472,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 유상용의 보증금 180,000,000원 가운데 현재 회차 배당은 103,195,392원이고, 76,804,608원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득은 182,276,608원으로 최근12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 추세가 -4.1%이고 거래 표본도 최근 12개월 1건뿐입니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 싸지 않습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수액을 포함한 총 취득비용입니다.
