서울중앙지방법원 2025타경102885. 동작구 상도1동 더포레스트 2층 201호입니다. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 문지우는 2022.04.20 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득했고, 2022.05.16 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기에는 같은 날 민간임대주택 등록 내용도 기재돼 있습니다.
권리 흐름의 기준점은 2023.09.15 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2021년 수협은행 근저당은 2022.05.16 이미 말소됐고, 장유진의 2023.08.28 주택임차권등기도 2023.12.11 말소됐습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 동작구 압류, 주택도시보증공사의 대위신청 임차권등기와 강제경매개시결정이 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.04.20 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 91,136,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘포기조건’이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.09.15 국의 압류입니다. 주택도시보증공사의 2023.10.17 가압류 1,023,000,000원, 2024.10.28 동작구 압류, 2025.04.15 대위신청 주택임차권, 2025.05.12 강제경매개시결정은 기준권리 뒤에 위치합니다. 한편 장유진의 최초 주택임차권등기는 기준권리보다 빠른 2023.08.28이지만 2023.12.11 이미 말소됐고, 그 뒤 주택도시보증공사가 장유진을 피대위자로 해 다시 임차권등기를 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 가능·미상, 그러나 매각조건상 포기
| 구분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장유진 실제 임차인 | 230,000,000원 등기 이력 | 주민등록 2022.05.18 점유개시 2022.05.16 | 2022.04.25 | 가능·미상 | 미상 | 포기조건 실질 0원* |
| 주택도시보증공사 대위신청인 | 230,000,000원 장유진 보증금의 대위·중복 신고 | 없음 | 2022.04.25 | 승계분 | 미상 | 대위·승계 실질 0원* |
장유진의 과거 임차권등기에는 임대차계약일 2022.04.18, 점유개시일 2022.05.16, 주민등록일 2022.05.18, 확정일자 2022.04.25, 임차보증금 230,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 현재 임차인 정보에서는 대항력과 우선변제 여부가 확정돼 있지 않으므로 이를 대항력 有로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다.
* 포기조건을 반영하지 않고 장유진의 대항력이 인정되며 보증금이 미배당되는 경우에는 임차보증금 230,000,000원이 인수 판단의 기준이 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 약 230,000,000원으로 고정될 수 있습니다. 본건은 매각물건명세서의 대항력 포기조건을 반영해 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 91,136,000원으로 감정가 178,000,000원의 51.2% 수준이며 3회 유찰 상태입니다. 4회 유찰 시 72,908,800원, 5회 유찰 시 58,327,040원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,040,448원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 89,095,552원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,253,000,000원 중 예상 배당은 89,095,552원, 미배당은 1,163,904,448원입니다. 이 미배당액은 채권자 배당 부족분이며 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 매수인 인수액은 대항력 포기조건을 반영하면 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철7호선 상도역 북동측 인근. 단독·다세대주택, 아파트, 상업시설, 업무시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철7호선 상도역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현장조사 시 폐문부재로 건축물현황도와 외부관찰 등을 종합해 평가됐고 임대내역은 미상입니다.
- 토지·도로. 완경사 사다리형 토지, 현황 업무시설(오피스텔) 건부지. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 도로 및 건축선에 저촉됩니다. 공시지가는 5,668,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 승강기, 기계식주차, 난방, 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기조건 원문 재확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심입니다. 매각물건명세서의 포기조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 반드시 대조하세요.
- 임차인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 장유진 1명이며 주택도시보증공사는 230,000,000원 보증금의 대위·승계 주체입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용상태, 임대·전입 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.16 민간임대주택 등록 내용이 등기에 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 의무의 존속 여부를 원문 기준으로 점검하세요.
- 가격은 시세로 재검증. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 유사 오피스텔·근린시설의 실제 거래와 임대수익을 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차 미배당 1,163,904,448원은 채권자 부족분입니다. 이를 매수인 인수액으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 매각조건
이 물건은 감정가 178,000,000원에서 3회 유찰돼 91,136,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 본질은 장유진의 230,000,000원 보증금입니다. 장유진은 실제 임차인 1명이고 주택도시보증공사는 그 반환채권의 대위·승계자이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 그리고 매각물건명세서가 임차인과 주택도시보증공사의 대항력 포기조건을 명시해 이 조건을 전제로 한 실질 인수는 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세 없이 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없고, 근린시설 사건이면서 오피스텔로 이용 중이라는 용도 특성도 환금성을 보수적으로 봐야 하는 이유입니다. 권리의 핵심 위험은 포기조건으로 크게 완화됐지만, 가격과 용도 확인이 남아 있는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
