서울중앙지방법원 2025타경102931. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 복층 구조 오피스텔입니다. 건물은 2021.12.13 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물로, 대상은 13층 1308호입니다. 현재 소유자는 박승준이며 2022.03.05 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 양소은의 임차권과 특별매각조건입니다.
강서신용협동조합의 채권최고액 3,058,000,000원 근저당은 2021.12.23 설정됐지만 2022.03.21 이미 말소됐습니다. 이후 양소은은 2022.04.15 전입·점유했고, 확정일자는 2022.03.24입니다. 현재 등기에서 말소기준으로 제시된 것은 2025.05.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 양소은의 전입은 그보다 훨씬 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102931 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 13층 1308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔(복층 구조) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 중 13층 · 사용승인일 2021.12.13 |
| 소유자 | 박승준 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 182,400,000원 (감정가 80%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 특별매각조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2025.05.16 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 양소은의 전입·점유일은 2022.04.15, 확정일자는 2022.03.24이고, 2023.06.09에는 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양소은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.15 | 2022.03.24 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 특별매각조건이 없으면 현재 회차 룰상 미배당 보증금 70,953,600원이 매수인 인수 대상입니다. 이 사건은 채권자의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 평가합니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 182,400,000원으로 감정가 228,000,000원의 80%입니다. 단순히 대항력 임차인만 보면 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조라 최저가 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 이어지지 않습니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 양소은의 잔액 청구권을 차단하므로, 조건 충족 시 현재 실질취득은 182,400,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 양소은 보증금 | 250,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 양소은 보증금 미배당액은 70,953,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로, 오피스텔·단독주택·다세대주택·상업·업무용 건물이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 복층 구조 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소방·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 25미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 10,840,000원/㎡, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 광대로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 위반사항. 감정 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 핵심은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소입니다. 이 조건의 적용범위와 이행방식을 반드시 원문으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 양소은 임차권등기는 보증금 250,000,000원의 강한 권리입니다. 특별조건이 실제 말소로 연결되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당표만 보면 70,953,600원이 미배당되지만, 특별매각조건 충족 시 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.15 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 등기·매각서류에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·건축물대장·전입 및 금융 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 용도·이용상태의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이 사건은 특별조건이 핵심이다”
표면만 보면 위험도가 높은 물건입니다. 양소은은 2022.04.15 전입·점유했고 확정일자는 2022.03.24, 보증금은 250,000,000원입니다. 현재 최저가 182,400,000원보다 보증금이 커서 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있습니다. 따라서 이 조건이 실제로 이행되는 전제에서는 룰상 미배당 70,953,600원이 있어도 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 182,400,000원으로 평가할 수 있습니다.
결론은 “권리위험은 특별조건으로 크게 낮아지지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요하다”입니다. 2회 유찰과 80% 최저가만으로 싸다고 단정할 수 없고, 사건 분류가 근린시설인 반면 실제 이용은 오피스텔이며 민간임대주택등기도 존재합니다. 입찰의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라 특별매각조건의 정확한 적용과 말소 이행을 확인하는 것입니다.
