서울중앙지방법원 2025타경103319. 관악구 봉천동 ‘휴테라스’ 4층 403호, 전유부분 46.31㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김성호이고, 2023.11.14. 주택도시보증공사 가압류가 이 사건의 말소기준권리로 작동합니다. 그 이후 2025.07.11. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하지만, 핵심은 기준권리보다 먼저 성립한 이태열 임차인의 대항력입니다. 이 임차권등기는 보증금 465,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하도록 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
현재 회차 최저매각가는 감정가의 51.2%인 264,192,000원까지 내려왔지만, 임차보증금이 465,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 현재 예상 인수액은 205,306,688원이고, 따라서 매수인이 실제로 부담하는 총액은 469,498,688원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 보증금 인수액이 커지는 구조라, 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103319 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1577-17 휴테라스 4층403호 도로명주소: 서울특별시 관악구 청룡중앙길 16-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전유부분 46.31㎡ · 지상5층 건물 내 4층403호 |
| 소유자 | 김성호 |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 264,192,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 대항력 임차보증금은 인수
권리분석의 기준점은 2023.11.14. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이태열의 임차는 2022.08.26. 전입, 2022.08.02. 확정일자, 2022.08.26. 점유개시로 확인되고, 등기부 을구 3번 임차권등기가 2024.09.11. 접수됐습니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고는 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이태열 | 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 을구3 | 465,000,000원 | 有2022.08.26 전입 | 有확정일자+배당요구 | 인수 가능 |
매각물건명세서에는 별도로 보증기관 대위·승계 신고가 기재돼 있으나, 이는 이태열 보증금의 중복 신고로 실제 임차인 수를 늘리거나 보증금을 합산하는 항목이 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며, 매수인 인수 판단도 이태열의 보증금 465,000,000원을 기준으로 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’을 봐야 한다
휴테라스의 최근 실거래는 비교 대상 3건 모두 전용 29.94㎡이고, 본건 전용 46.31㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 동일면적 시세로 단정하기보다는 확인된 최근 거래를 참고값으로 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.94㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 29.94㎡ | 3 | 282,680,000원 |
| 2025.10 | 29.94㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 29.94㎡ | 3건 | 264,226,666원 |
확인된 최근 12개월 평균은 264,226,666원, 최신 거래는 210,000,000원입니다. 그런데 현재 매각가만 보면 264,192,000원으로 최근 12개월 평균과 거의 비슷해 보이지만, 매수인이 인수하는 205,306,688원을 더해야 합니다. 현재 실질취득 469,498,688원은 최근 12개월 평균의 약 177.7%이고, 최신 거래 210,000,000원보다도 크게 높습니다.
④ 예상배당표 (현재 회차 매각가 264,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,498,688원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 이태열 보증금 | 465,000,000원 | 259,693,312원 | 부족분 205,306,688원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,028,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 갑구 4번 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
현재 회차에서 채권자에게 돌아가는 예상배당은 집행비용과 임차인 배당에 집중되고, 주택도시보증공사 관련 청구금액은 미배당으로 남습니다. 배당표상 임차인 부족분은 205,306,688원이며 이 금액이 매수인 인수액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 지하철 2호선 봉천역·서울대입구역 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상5층 건물이며 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 주차장시설, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이고 토지면적은 397.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다. 공시지가는 4,420,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 15세대 규모의 휴테라스로 확인된 최근 거래는 3건이며, 모두 전용 29.94㎡로 본건 46.31㎡와 면적이 다릅니다. 따라서 동일면적 가격 판단에는 주의가 필요합니다.
- 현장확인. 현황조사 당시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성됐으므로 경매 진행 및 참여 시 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금부터 계산. 최저가 264,192,000원만 보지 말고, 임차보증금 부족분 205,306,688원을 더한 실질취득 469,498,688원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 보증금 규모 확인. 이태열 보증금은 465,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 별도로 기재된 보증기관 대위·승계 신고는 이태열 보증금의 중복 신고이므로 보증금을 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 시세 비교. 확인된 최근 12개월 평균은 264,226,666원, 최신 거래는 210,000,000원입니다. 본건은 면적이 46.31㎡로 거래표본 29.94㎡와 다르므로 단순 비교보다 보수적으로 접근해야 합니다.
- 유찰 상황. 현재 3회 유찰 상태이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 부여하기보다 인수보증금을 포함한 총취득원가를 먼저 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 직접 확인하고, 현장 폐문부재 사항도 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 절반이어도, 인수보증금이 있으면 전혀 다르다”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 가격을 결정하는 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 이태열 보증금 465,000,000원 중 현재 259,693,312원이 배당되고, 205,306,688원은 매수인이 인수합니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득은 469,498,688원으로 계산돼, 확인된 최근 12개월 평균 거래액 264,226,666원보다 훨씬 높습니다. 게다가 거래표본 자체도 본건보다 작은 29.94㎡이므로 가격 비교에 추가 주의가 필요합니다. 권리의 소멸과 인수는 구분해서 봐야 하며, 이 사건의 승부처는 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘인수보증금을 포함해 얼마에 취득하게 되느냐’입니다.
