서울중앙지방법원 2025타경103338. 관악구 봉천동 ‘이에스하임11차’ 2층 202호, 전용 26.96㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 350,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 224,000,000원입니다. 등기상 소유자는 손재현으로, 2022.02.16 매매를 원인으로 350,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 2023.04.06 강서세무서 압류와 그보다 앞선 임차권입니다. 이동현은 2022.03.11 주민등록·점유·확정일자를 갖췄고 보증금은 350,000,000원입니다. 즉 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인으로, 통상적인 배당 구조라면 현재 회차에서 미배당 129,936,000원이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이동현 관련 미배당분은 매수인 실질 인수액에서 0원*으로 처리합니다. 다만 이 조건은 그 임차권에 대한 해소장치일 뿐, 별도로 조사된 미상 점유자까지 자동으로 정리해 주는 조건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.96㎡ · 지상 6층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2021.11.02 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 손재현 (2022.02.16 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 224,000,000원 (3회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 청구금액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별조건으로 주된 인수 해소
말소기준은 2023.04.06 갑구 5번 국 압류입니다. 그 이전에 이동현의 주민등록·점유·확정일자가 2022.03.11에 모두 갖춰졌고, 2023.06.23에는 350,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 전입 기준으로는 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
그 뒤 주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류, 보령세무서 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 대항력 임차인은 원칙적으로 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 이어질 수 있으므로, 특별매각조건을 반드시 함께 봐야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 확약 적용 대상과 별도 위험을 분리
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동현 | 2022.03.11 / 2022.03.11 | 350,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
| 곽재훈 | 2024.01.24 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격 비교 — 2.24억이지만 실거래 표본은 단 1건
이에스하임11차는 20세대, 2021.11.02 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 26.96㎡의 확인된 실거래 표본은 2022.02 2층 350,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 224,000,000원은 이 거래가의 64.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 26.96㎡ | 2 | 350,000,000원 |
표면적으로는 감정가와 실거래 표본이 모두 350,000,000원이고 최저가는 224,000,000원이므로 할인 폭이 큽니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 이를 현재 시세 전체로 단정해 “시세보다 확실히 싸다”고 보기에는 근거가 제한적입니다. 또한 다세대는 개별 호수의 내부 상태와 임차관계가 환금성에 직접 영향을 주므로 권리 확인이 가격 할인보다 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 이동현 보증금 | 350,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 이동현의 미배당 보증금은 129,936,000원입니다. 다만 특별매각조건의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 이동현 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이 효과는 확약 밖 미상 점유관계에는 적용되지 않습니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 원래의 임차인 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 임차인 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 224,000,000원 | 129,936,000원 | 이동현 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 179,200,000원 | 174,108,800원 | 이동현 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 143,360,000원 | 209,447,040원 | 이동현 실질 0원* |
특별매각조건이 없다면 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이라 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 그러나 이번 사건은 이동현에 대해서는 그 잔액 반환청구를 포기하도록 조건이 붙어 있어, 가격 하락이 이동현 인수액 증가로 이어지는 실질 부담은 차단됩니다. 대신 확약 밖 미상 점유자의 권리 여부가 최종 확인 포인트입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은천초등학교 서측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 주택 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 봉천역이 있어 대중교통 상황이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 내 2층 202호. 사용승인일은 2021.11.02입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공시지가. 4,655,000원/㎡이며 토지면적은 373.2㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분은 이동현 관련 확약과 별개입니다.
- 곽재훈. 전입일 2024.01.24로 말소기준 2023.04.06보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 실거래 표본 한계. 전용 26.96㎡ 거래는 2022.02의 350,000,000원 1건이므로 현재 가치 판단은 추가 현장조사가 필요합니다.
- 명도. 임차권 말소 조건이 있어도 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도 시점과 명도절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 미상 점유까지 사라진 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 선순위 대항력 임차보증금 350,000,000원이 최저가 224,000,000원을 크게 웃도는 고위험 인수형입니다. 실제 배당 계산에서도 이동현에게 220,064,000원만 배당돼 129,936,000원이 남습니다. 하지만 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하기 때문에 이동현 관련 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
가격은 감정가 350,000,000원에서 3회 유찰된 224,000,000원으로 내려왔고 확인된 실거래 350,000,000원의 64.0%입니다. 다만 실거래가 1건에 불과하고, 전입·보증금이 확인되지 않은 별도 점유자가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “주된 선순위 임차권은 특별조건으로 해소됐지만, 전체 인수위험이 완전히 소멸했다고 단정하면 안 되는 다세대”입니다. 가격 할인보다 미상 점유관계 확인이 먼저입니다.
