서울중앙지방법원 2025타경103559. 서울 관악구 신림동 성진리치빌5차 3층 301호, 2021년 준공 다세대주택입니다. 감정가 2억8,400만원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2억2,720만원까지 내려왔습니다. 가격은 분명 낮아졌지만, 이 물건은 권리분석을 가격표만 보고 끝내면 안 되는 구조입니다. 을구 3번의 김효진 임차권과 현황조사상 이한조의 대항력 가능성이 함께 존재하기 때문입니다.
특히 김효진은 전입 2021.08.25, 확정일자 2021.08.03, 보증금 2억7,500만원으로 우선변제권을 갖고 배당요구도 했습니다. 배당표상 2억2,321만9,200원만 지급되고 5,178만800원이 부족하지만, 특별매각조건이 그 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 김효진에 대해서는 실질 인수액 0원으로 보아야 합니다. 다만 이한조는 보증금이 미상이라 이 부분은 별도 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103559 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 3층301호 도로명주소: 서울특별시 관악구 난곡로31길 53 |
| 물건종류 | 다세대 · 전용 29.54㎡ · 5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택(거실, 주방, 방2, 욕실 등) |
| 소유자 | 서정훈 |
| 거래가액 | 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 227,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸, 임차권은 특별조건 확인
2021.02.09 소유권보존 이후 2021.08.30 서정훈 앞으로 소유권이전이 됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 설정되어 있고, 그 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하며 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 적시돼 있습니다. 2025.02.19 국 압류와 2025.03.14 서울특별시 압류, 2025.07.31 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 을구 3번 김효진의 주택임차권은 2023.09.25 등기되었고, 원래는 말소기준권리 이전의 대항력으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 김효진에 한해서는 실질 인수 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 표기는 중복
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 | 핵심 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이한조 | 전입 2024.06.07 | 미상 | 대항력 有 보증금 미상 | 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음. 보증금 미상이라 매수인 인수 가능성 확인 필요. |
| 김효진 | 주거(임차권등기) · 전입 2021.08.25 · 확정 2021.08.03 | 275,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 특별조건 0원 | 배당요구로 223,219,200원 배당, 부족분 51,780,800원이나 특별매각조건으로 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소. |
| 시보증 | 전입신고일 미상 | 미상 | 보증기관 대위·승계 중복신고 | 이한조 보증금의 중복 신고로 별도 보증금 아님. 실제 임차인은 2명. |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래 평균보다 18.1% 낮다
부동산 거래자료상 성진리치빌5차의 유사 면적 거래는 2건입니다. 대상 면적은 29.54㎡이고, 비교 거래는 28.55㎡와 29.4㎡입니다. 최근12개월 평균은 277,500,000원, 최신 거래는 2021.08의 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 28.55㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.06 | 29.4㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 277,500,000원 |
현재 최저매각가 227,200,000원은 최근12개월 평균 277,500,000원의 81.9%입니다. 최신 거래 275,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 284,000,000원 대비로는 현재 최저가가 80%까지 내려왔기 때문에 가격 메리트 자체는 신건보다 분명히 개선됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,980,800원 |
| 1. 임차인 김효진 보증금 (우선변제) | 275,000,000원 | 223,219,200원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김효진 보증금 부족분은 51,780,800원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 김효진에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이한조의 보증금은 미상이라 이 배당표만으로는 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 난곡초등학교 북측 인근, 주변에 단독주택·다세대주택·근린생활시설 및 각급학교가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물의 3층 301호이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,591,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 이용상태는 다세대주택이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저매각가 227,200,000원은 감정가의 80%이자 실거래 평균의 81.9%입니다. 가격 자체는 유리한 구간입니다.
- 김효진 확약 확인. 배당 부족분 51,780,800원이 계산되어도 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수 0원으로 판단합니다.
- 이한조 우선 확인. 전입 2024.06.07로 대항력 있음이며 보증금이 미상입니다. 실제 보증금과 관련 서류를 확인하기 전에는 총 취득비용을 확정하지 마세요.
- 보증기관 중복표기. 시보증은 이한조의 보증금에 대한 대위·승계 표기이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 2명입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.30 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 내용이 기재되어 있으므로 등기사항을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인의 전입 및 보증금 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 좋아졌지만, 임차인 확인이 승부처”
이 물건은 세 번 유찰되어 현재 최저매각가가 2억2,720만원까지 내려왔고, 실거래 평균 2억7,750만원 대비 81.9% 수준이라 가격만 보면 메리트가 있는 구간입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 일반적인 저가경매가 아니라 대항력 임차인 구조입니다. 김효진의 2억7,500만원 보증금은 특별매각조건으로 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건화되어 실질 0원으로 정리되지만, 이한조는 보증금이 미상이라 별도 인수 가능성이 남아 있습니다.
따라서 이 사건은 가격은 합격, 권리는 일부 해소됐지만 한 명의 미상 보증금이 남아 있는 물건입니다. 현재 최저가만 보고 입찰하기보다 이한조의 실제 보증금과 임대차관계를 확인한 뒤 총 실질취득비용을 계산하는 것이 핵심입니다.
