서울중앙지방법원 2025타경103643. 서울 강남구 역삼동 더힐 에이동 704호, 전용면적 27.25㎡ 대상의 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 김인화이고 거래가액은 599,000,000원입니다. 2025.08.13 강제경매개시결정은 주택도시보증공사가 신청했습니다. 핵심 권리는 을구 1번 주택임차권으로, 안병용의 임차보증금 559,000,000원이 등기되어 있고 전입 2021.10.29, 확정일자 2021.10.11, 배당요구까지 확인됩니다. 데이터상 대항력·우선변제권이 모두 인정되는 구조이며, 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 기재되어 있습니다.
다만 이 사건은 일반적인 임차권 인수형과 다릅니다. 매각물건명세서 비고의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 배당표상 67,984,000원 부족분이 계산되더라도, 해당 특별매각조건이 적용되는 안병용에 대해서는 실질 매수인 인수액을 0원으로 해석하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103643 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 798-1 더힐 에이동 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.25㎡ |
| 소유자 | 김인화 |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 498,400,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 559,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용상태 | 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임 |
| 사용승인 | 2021.01.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
현재 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 안병용은 전유부분 전부를 임차했고, 임차권등기가 존재하며 전입 2021.10.29, 확정일자 2021.10.11, 배당요구가 확인됩니다. 김성현은 현황조사·매각물건명세서상 임차인으로 표시되나 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 시보증은 보증기관 대위·승계에 해당해 김성현 보증금의 중복 신고이며 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
② 임차인 조사 — 2명 확인, 1명은 미상
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 김성현 | 임차 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 |
| 안병용 | 전유부분 전부 · 임차권등기 | 559,000,000원 | 대항력 있음 · 우선변제 가능 | 배당요구 · 특별매각조건 적용 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 중복 신고 | 별도 합산 금지 | 김성현 보증금의 중복 신고 |
시보증은 실제 임차인이 아닌 보증기관 대위·승계 신고이므로 김성현과 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 유찰됐어도 아직 비싸다
단지 더힐의 동일평형 매칭 실거래 12건을 기준으로 보면 최근 12건 평균은 443,637,500원입니다. 최저매각가 498,400,000원은 최근 12개월 평균의 112.3%에 해당합니다. 최신 거래는 2024.12의 390,000,000원으로, 현재 최저가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 26.93㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2024.11 | 28.42㎡ | 3 | 471,000,000원 |
| 2024.11 | 26.93㎡ | 5 | 472,500,000원 |
| 2024.11 | 26.93㎡ | 4 | 437,010,000원 |
| 2024.11 | 28.66㎡ | 4 | 456,010,000원 |
| 2024.11 | 28.96㎡ | 4 | 462,010,000원 |
| 2024.11 | 28.96㎡ | 6 | 475,000,000원 |
| 2024.11 | 25.07㎡ | 4 | 425,010,000원 |
| 2024.11 | 26.98㎡ | 3 | 395,100,000원 |
| 2024.11 | 28.42㎡ | 4 | 468,010,000원 |
| 2024.11 | 25.07㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2024.10 | 26.98㎡ | 4 | 467,000,000원 |
| 평균 | 12건 | - | 443,637,500원 |
최저매각가 498,400,000원은 최근 12건 평균보다 높고, 최신 거래 390,000,000원과 비교해도 높습니다. 실질 인수액이 0원으로 해소된 점은 유리하지만, 실질취득액 자체는 498,400,000원이므로 시세 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래와 현재가를 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 498,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,384,000원 |
| 1. 임차인 안병용 보증금 | 559,000,000원 | 491,016,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 559,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 안병용 보증금 부족분은 67,984,000원입니다. 다만 특별매각조건으로 해당 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 금액을 실질 매수인 인수액으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동 소재 역삼초등학교 동측 인근이며, 단독주택·다가구·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2021.01.14입니다. 기본적인 난방시설·위생설비·급배수시설·승강기·주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 토지면적은 328.2㎡, 공시지가는 13,490,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 40세대 규모로 실거래 표본 12건이 존재하나, 최근 확인 거래가 2024.10~2024.12에 집중되어 있고 거래가 390,000,000원~475,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 안병용의 배당 부족분 67,984,000원이 계산되더라도 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 반드시 확인하세요.
- 김성현 리스크. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 중복 신고 주의. 시보증은 보증기관 대위·승계로 김성현 보증금을 중복 신고한 것이므로 보증금 합산을 금지하고 실제 임차인은 2명으로 관리해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 498,400,000원은 최근 12건 평균보다 12.3% 높습니다. 최신 거래 390,000,000원과의 거리도 함께 봐야 합니다.
- 유찰 흐름. 현재 3회 유찰이며 단지 평균 유찰 횟수는 3.5회입니다. 4회 유찰 시 398,720,000원, 5회 유찰 시 318,976,000원 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 가격을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·임차권등기·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개다”
이 물건은 단순한 무인수형 아파트가 아닙니다. 안병용의 대항력 있는 임차권과 559,000,000원 보증금이 존재하고, 배당 부족분도 67,984,000원 발생합니다. 다만 특별매각조건이 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 주된 임차인에 대한 실질 인수는 0원이라는 점이 가장 중요합니다.
그럼에도 현재 최저매각가는 498,400,000원으로 최근 12건 평균 443,637,500원의 112.3%이고 최신 거래는 390,000,000원입니다. 즉 권리 부담이 줄어든 것과 가격이 싸다는 것은 같은 말이 아닙니다. 김성현의 미상 임차조건까지 확인한 뒤, 추가 유찰에 따른 가격 조정 여부를 지켜보는 것이 핵심입니다.
