서울중앙지방법원 2025타경103747. 동작구 상도1동 더포레스트 9층 901호로, 감정상 이용 상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자 문지우는 2022년 3월 매매대금 300,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 2021년 수협은행 근저당권은 2022년 3월 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.09.15. 영등포세무서장 압류입니다.
핵심은 임차인 이민주입니다. 전입일은 2022.03.23., 점유개시는 2022.03.28., 확정일자도 2022.03.28.로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 300,000,000원이고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어, 매수인의 총부담은 보증금 수준에 고정되는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 제9층 제901호 · 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 용도 / 이용 상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 문지우 (2022.03.14. 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 138,880,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.15. 압류 · 국(처분청 영등포세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 특별조건으로 인수 차단
수협은행 근저당권은 경매 전 이미 말소됐습니다. 현존하는 말소기준권리는 2023년 9월 국세 압류이고, 이민주의 전입·점유·확정일자는 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준일 뒤에 접수됐더라도, 임차인의 대항력과 우선변제 순위는 앞선 전입·점유·확정일자를 기준으로 판단합니다. 실제 임차인은 이민주 1명이며, 신청채권자 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민주 전입 2022.03.23 · 확정 2022.03.28 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 실질 0원* 룰상 163,864,320원 |
② 가격 판단 — 최저가 64%, 그러나 시세보다 싸다는 결론은 보류
감정가는 217,000,000원, 현재 최저매각가는 138,880,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 64%까지 낮아졌습니다. 특별매각조건이 이행되면 매수인의 실질취득액도 현재 최저가와 같은 138,880,000원*입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 공부상 근린시설이고 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용되는 물건은 주거용 아파트와 수요층·대출·환금성이 다를 수 있습니다. 가격 판단은 오피스텔 및 유사 근린시설 거래를 기준으로 별도 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.0% 추정) | - | 2,744,320원 |
| 1. 임차인 이민주 보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 136,135,680원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 이민주 보증금 부족분은 163,864,320원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 이민주 관련 실질 인수는 0원*입니다. 국세 압류의 구체적 세액과 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강남초등학교 서측 인근으로, 주위에는 오피스텔·아파트단지·근린생활시설·단독주택·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용 상태. 공부상 근린시설이며 감정평가 당시 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정해 가격이나 대출을 판단하면 안 됩니다.
- 건물·설비. 지상 9층 철근콘크리트 건물의 최상층으로, 도시가스 난방·엘리베이터·기계식주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 완경사의 사다리형 토지이며 남동측 약 4~6미터 포장도로와 접합니다. 토지면적은 422.5㎡, 공시지가는 ㎡당 5,668,000원입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역이며 도로와 건축선에 저촉됩니다. 상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등의 제한도 표시돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 낙찰자에게 어떤 방식으로 보장되는지 원본 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 말소 이행 시점 확인. 매각허가·대금납부·배당 이후 어느 단계에서 임차권등기가 말소되는지, 별도 서류나 협조가 필요한지 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 2023.09.15. 영등포세무서장 압류가 말소기준권리입니다. 구체적인 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.30. 등록된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 확인하세요.
- 용도·대출 확인. 근린시설 등기와 업무시설(오피스텔) 이용 상태를 기준으로 금융기관의 담보인정·취득세·전입 가능 여부를 개별 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 상도역 인근 유사 오피스텔·근린시설의 최근 거래와 임대수익을 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유가 일치하는지, 대금납부 후 인도 일정과 열쇠 인계 조건을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·주차 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식주차장 이용 가능 차량·유지비를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “3억 인수형이지만, 이번 매각조건은 다르다”
이 물건을 일반적인 선순위 대항력 임차인 사건으로만 보면 위험도가 큽니다. 보증금 300,000,000원에 비해 현재 최저가는 138,880,000원이고, 일반 배당 계산상 163,864,320원이 남기 때문입니다. 낙찰가와 미배당액을 합치면 302,744,320원으로, 낙찰가가 내려가도 총부담이 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건은 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건을 두었습니다. 그 조건이 원문대로 이행되면 이민주 관련 인수는 실질 0원*이고, 현재 회차의 실질취득은 138,880,000원*입니다. 다만 2회 유찰과 오피스텔 이용, 민간임대주택등기, 비교 시세 부재가 겹치므로 권리조건은 확인 후 통과, 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
