서울중앙지방법원 2025타경103867. 신림동 청운아트빌 2층 203호, 전용 26.73㎡의 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 소유자 김택현은 2021.05.10. 매매를 원인으로 234,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2022.11.15. 포천세무서장 처분의 압류입니다. 이후 의정부세무서장 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2023.07.07. 등기된 심재광의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 소멸한다”는 데 있지 않습니다. 심재광은 2021.05.31. 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고 보증금은 234,000,000원입니다. 원칙적으로 배당 부족분의 인수 여부가 중요하지만, 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.08.05.자 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 2층203호 · 도로명 서울특별시 관악구 법원단지28길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 전용 26.73㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김택현 (2021.05.10. 매매 · 거래가액 234,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (4회 유찰 · 현재 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 규모 | 청운아트빌 15세대 · 사용승인 2020.12.03 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.11.15. 압류입니다. 그보다 앞선 2021.05.31.에 전입·점유·확정일자를 갖춘 심재광은 대항력과 우선변제권이 있고, 2023.07.07. 임차권등기까지 마쳤습니다. 그러나 2026.08.05.자 확약서로 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 심재광 보증금에 관한 매수인 승계는 실질 0원입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심재광 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.31 / 2021.05.31 | 234,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 2026.08.05. 확약 |
| 서아연 현황조사·매각물건명세서 | 2024.12.19 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 전입이 말소기준 이후 |
* 회차 시뮬레이션의 통상 인수 계산으로는 5회 유찰 시 3,681,600원, 6회 유찰 시 49,905,280원이 표시되지만, 2026.08.05.자 확약서에 따라 심재광의 매수인 상대 잔존 보증금 청구권은 포기되므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 4회 유찰이어도 최근 거래보다 높다
청운아트빌은 총 15세대, 2020.12.03. 사용승인된 소규모 집합건물입니다. 대상 전용면적은 26.73㎡이며 비교 실거래는 면적이 유사한 거래 3건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 239,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 26.77㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2021.11 | 28.07㎡ | 5 | 239,000,000원 |
| 2021.07 | 28.07㎡ | 5 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 239,000,000원 |
현재 최저가이자 확약을 반영한 실질취득액은 293,000,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 239,000,000원 대비 122.6%로, 최저가가 낮아 보이는 가격 메리트는 없습니다. 전체 실거래 평균도 239,000,000원으로 동일하며, 최근 거래 추세는 0.0%입니다. 즉 과거 고가 거래 때문에 평균이 부풀려진 사례도 아니고, 확인되는 비교 거래 자체가 239,000,000원에 모여 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 1. 임차인 심재광 보증금(우선변제) | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 234,000,000원 | 54,098,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 293,000,000원 가정에서는 심재광 보증금 234,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 54,098,000원이 배당되어 179,902,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호입니다.
- 입지. 남강고등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지 특성. 토지면적 327.0㎡, 지목 대, 공시지가 2,815,000원/㎡이며 지형높이는 급경사, 도로접면은 세로각지(가)로 조사됐습니다.
- 재개발 확인. 관할구청 탐문 결과 대상물건을 포함한 일대가 2025년 2차 신속통합기획 주택재개발 후보지로 선정된 것으로 조사돼, 진행상황과 권리관계의 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 청운아트빌은 15세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 8.5회·낙찰률 0.0%로 가격 소화력이 강한 유형으로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.05.자 확약서에서 심재광의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위를 반드시 원문으로 대조하세요.
- 서아연 점유 확인. 전입일은 2024.12.19.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 임대차와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 실질취득 293,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 239,000,000원의 122.6%입니다. 현 최저가를 “시세보다 저렴하다”고 볼 근거가 없습니다.
- 유찰 이력 반영. 현재 4회 유찰이고 단지 경매 통계는 평균 8.5회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 환금성·재매각 가능성을 가격에 보수적으로 반영해야 합니다.
- 재개발 진행상황 확인. 신속통합기획 주택재개발 후보지 관련 사업 진행과 권리관계를 관할기관 자료로 다시 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 국세 압류가 말소기준이며 세금 관련 권리가 존재한 사건입니다. 당해세와 미납 관리비 등 실제 인수·배당 변동요인을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 풀리지 않았다”
이 사건은 처음 보면 보증금 234,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보입니다. 그러나 2026.08.05.자 확약으로 심재광의 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금 청구가 포기돼 주된 인수위험은 실질 0원으로 정리됩니다. 문제는 그 다음입니다. 현재 최저가 293,000,000원은 곧 실질취득액이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 239,000,000원의 122.6%입니다. 4회 유찰 상태에서도 최근 시세보다 높은 데다, 단지 경매 통계는 평균 유찰 8.5회·낙찰률 0.0%입니다. 별도 점유자 서아연의 보증금도 확인되지 않았습니다. 결론은 “권리 핵심은 해소, 가격은 부적격에 가깝고 점유 확인은 필수”입니다.
