서울중앙지방법원 2025타경103928. 종로구 명륜3가 성균관대학교 동측 인근의 14세대 다세대주택 ‘명륜투나인빌’ 2층 203호, 전용 29.98㎡ 물건입니다. 소유자 양재옥은 2021.07.30 거래가 360,000,000원에 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 기존 하나은행 근저당은 2021.03.15 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2025.09.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2021.07.30부터 임차관계가 존재한다는 점입니다. 조영민과 조우정은 모두 보증금 350,000,000원, 전입·확정일자 2021.07.30로 기재돼 있고 두 사람 모두 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 확인됩니다. 두 사람 모두 보증기관·대위변제자로 표시돼 있지 않으므로, 주어진 자료상 실제 임차인은 2명으로 분석해야 하며 보증금을 임의로 하나로 합치거나 동일인으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 명륜3가 50-5 2층 203호 · 성균관로7길 37 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.98㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 양재옥 (2021.07.30 거래가 360,000,000원에 취득) |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.10.15 / 14세대 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 297,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
하나은행 근저당권 3,600,000,000원은 공동담보 설정권리였지만 2021.03.15 일부포기로 이 호실에서는 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 담보권을 말소기준으로 볼 수 없고, 자료가 지정한 말소기준은 2025.09.12 강제경매개시결정입니다. 이후 종로세무서의 압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약은 한 사람에게만
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영민 | 203호 · 주거 | 350,000,000원 | 2021.07.30 / 2021.07.30 | 2025.11.14 | 대항력 有 우선변제 승계위험 |
| 조우정 | 전유부분 전부 · 임차권등기 | 350,000,000원 | 2021.07.30 / 2021.07.30 | 2023.09.11 | 대항력 有 우선변제 확약 0원 |
2026.06.19 제출된 확약서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용입니다. 이 리포트에서는 그 문언을 등기부상 임차권자 조우정에게 적용해 조우정의 매수인 인수액을 실질 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가 80.4%가 아니라 실질취득 95.9%
명륜투나인빌 동일·유사 면적의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균도 370,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07 단 1건, 370,000,000원이며 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 최근 대비 과거 추세는 0.0%로, 자료상 하락 추세는 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.5㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2023.07 | 29.95㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 29.98㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 370,000,000원 |
표면상 최저가 297,600,000원은 최근 거래 370,000,000원의 80.4%라서 72,400,000원 싸 보입니다. 하지만 조영민의 미배당 보증금 57,366,400원을 승계한다고 보면 매수인의 실질취득가는 354,966,400원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래의 95.9%로, 차이는 불과 15,033,600원입니다. 취득비용·명도·임차관계 확인 부담까지 감안하면 “최저가가 시세보다 20% 싸다”는 식의 가격 메리트 평가는 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,966,400원 |
| 1. 임차인 조영민 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 292,633,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조영민은 우선변제로 292,633,600원을 받고도 57,366,400원이 부족한 구조이며, 해당 부족분이 현재 회차의 매수인 인수위험입니다. 조우정에 대해서는 2026.06.19 확약을 적용해 실질 인수액 0원으로 분석했습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 최저가는 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 80% | 297,600,000원 | 57,366,400원 | 354,966,400원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 238,080,000원 | 116,053,120원 | 354,133,120원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 190,464,000원 | 163,002,496원 | 353,466,496원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 전용 29.98㎡ 소형 집합건물입니다. 사용승인일은 2020.10.15이며 총 14세대입니다.
- 입지. 성균관대학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 4호선 혜화역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 성균관대주변 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 서울도심에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 423.2㎡, 지목 대, 공시지가 4,850,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.4회, 매각률은 0.0%입니다. 소규모 14세대 다세대라는 점과 함께 환금성 부담을 크게 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 상한을 계산. 현재 최저가 297,600,000원만 보지 말고 조영민 미배당 57,366,400원을 더한 354,966,400원을 기준으로 최근 거래 370,000,000원과 비교해야 합니다.
- 확약 적용대상 원문 대조. 2026.06.19 확약의 임차권등기 말소 대상이 등기부 임차권자 조우정임을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 조영민 별도 확약 여부 확인. 조영민에게 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 추가로 존재하지 않는다면 미배당액의 매수인 승계위험을 남겨야 합니다.
- 두 임차인의 관계 확인. 두 사람은 이름이 다르고 보증기관·대위변제자로 표시돼 있지 않으므로 동일인이나 중복신고로 단정할 수 없습니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 최저매각가가 238,080,000원·190,464,000원까지 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가는 각각 354,133,120원·353,466,496원입니다.
- 환금성 점검. 동일 단지 경매 평균 유찰 7.4회·매각률 0.0%라는 수치는 매도 출구와 응찰 경쟁력을 보수적으로 평가해야 할 근거입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무의 소멸·정리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “80.4% 할인”이 아니라 “시세의 95.9% + 권리확인”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 372,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 297,600,000원까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 최신 실거래 370,000,000원과 단순 비교하면 정확히 80.4%입니다. 그러나 대항력 임차인 조영민의 배당 후 부족액 57,366,400원을 매수인이 떠안는 구조를 반영하면 실질취득가는 354,966,400원, 최신 거래의 95.9%입니다.
조우정의 임차권에는 2026.06.19 확약으로 실질 인수를 0원으로 볼 근거가 있지만, 그 확약을 조영민에게까지 넓혀 적용할 수는 없습니다. 게다가 동일 단지 경매 통계는 평균 7.4회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 가격 할인폭은 작고, 임차인 확인 부담과 환금성 부담은 큰 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세에 가깝고, 확약 밖 임차인 위험이 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
