서울중앙지방법원 2025타경103932. 강남구 논현동 ‘마일스디오빌’ 9층 920호, 전용 36.29㎡ 아파트입니다. 현 소유자 박태훈은 2015년 12월 23일 매매계약을 거쳐 2016년 2월 26일 거래가 345,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 임예성의 350,000,000원 주택임차권입니다.

임예성은 2020년 9월 24일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2020년 10월 30일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2022년 12월 16일 임차권등기가 이뤄졌습니다. 현 경매의 말소기준은 2025년 9월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가가 내려가도 임차보증금이 따라온다

현재 핵심 임차인은 실제 임차인 1명, 임예성입니다. 보증금은 350,000,000원이고 전입일 2020.10.30, 확정일자 2020.09.24, 배당요구는 2022.12.16로 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 모두 확인되며 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아닙니다.

이 구조에서는 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 반대로 늘어납니다. 5회 유찰 시 매각가 136,969,600원에 인수 215,747,974원, 6회 유찰 시 매각가 109,575,680원에 인수 242,758,380원입니다. 결국 총부담은 각각 352,717,574원, 352,334,060원으로 보증금 350,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

② 시세 비교 — 비교 기준은 1.71억이 아니라 실질 3.53억

전용 36.29㎡ 동일 면적의 최근 거래는 350,000,000원에서 410,000,000원 사이입니다. 전체 12건 평균은 378,333,333원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 373,000,000원, 최신 거래는 350,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -5.4% 하락했습니다.

현재 회차 실질취득 353,196,968원은 최근 12개월 평균 373,000,000원의 약 94.7%입니다. 그러나 최신 거래 350,000,000원과 비교하면 약 100.9%로 오히려 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -5.4%이므로 전체 평균 378,333,333원이나 낮은 최저가 비율만 근거로 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 171,212,000원 가정)

현재 회차에서는 임차인 보증금 350,000,000원 중 168,015,032원만 배당되고 181,984,968원이 미배당으로 남습니다. 매각물건명세서에 따라 이 부족분은 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 0원이며 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당도 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중입니다. 전용 36.29㎡이며 15층 건물 내 9층 920호입니다.
• 입지. 지하철 7호선 학동역 서측 인근으로, 상업·업무용 건물과 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 학동역이 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 38미터, 북측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(논현지구)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등의 지정이 기재되어 있으며, 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 감정요항표에 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 거래 흐름. 마일스디오빌은 260세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 최근 구간 가격은 이전 구간보다 -5.4% 낮습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 최저가 171,212,000원에 임차보증금 미배당 인수 181,984,968원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 확인. 5회 유찰 시 인수 215,747,974원, 6회 유찰 시 242,758,380원으로 늘어나 실질취득은 계속 약 352,000,000원대입니다.
• 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 373,000,000원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 보지 말고, 최신 거래 350,000,000원과 최근 추세 -5.4%를 함께 봐야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 임예성의 전입·확정일자·임차권등기·배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 실제 집행비용 및 배당 결과가 달라지면 미배당 보증금과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.71억짜리 물건이 아니라 3.53억짜리 구조”

이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 4회 유찰 후 최저가 171,212,000원입니다. 그러나 권리분석을 끝까지 하면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임예성의 보증금 350,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 181,984,968원이 매수인에게 넘어오므로 실질취득은 353,196,968원입니다.

최근 12개월 평균 373,000,000원보다는 낮지만 최신 거래 350,000,000원보다 높고, 최근 가격 흐름도 -5.4%입니다. 더 유찰되어 입찰가격이 내려가더라도 미배당 인수가 증가해 실질 총부담은 350,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 59% 할인”으로 보는 사건이 아니라, 임차보증금이 사실상 가격 하단을 만드는 대항력 인수형 사건으로 보는 것이 맞습니다. 낮은 최저가보다 실질취득과 최신 시세를 먼저 봐야 합니다.