의정부지방법원 2025타경63947. 고양시 일산동구 사리현동 ‘현대힐타운 202동’ 4층 403호, 전용 50.23㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보이는 최저가보다 임차인 확약의 효과가 핵심입니다. 임차권자 김세진은 2021.05.14. 전입 및 확정일자를 갖추고 2021.06.10. 점유를 개시했으며, 보증금은 150,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류는 2022.11.09.이므로 김세진은 그보다 앞선 임차인이고, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
그대로라면 현재 최저가 68,600,000원에서 집행비용 1,634,800원을 제외한 66,965,200원만 보증금에 배당되고, 나머지 83,034,800원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사는 2026.06.11.자로 김세진 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 김세진 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 441-16 4층 403호 · 도로명 성현로513번길 39-30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.23㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 4층 403호 |
| 소유자 | 여효동 · 2021.06.24. 거래가액 150,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (5회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 현대힐타운202동 · 11세대 · 2014.06.25. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
초기 우리은행 근저당권은 2015.06.26. 말소됐고, 농협은행 근저당권도 2021.06.10. 해지로 말소돼 현재 경매에서 인수되는 근저당권으로 남아 있지 않습니다. 2021.11.29. 국 압류 역시 2023.04.04. 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 것은 2022.11.09. 국민건강보험공단 압류이며, 이후 2023.08.10. 임차권등기와 2025.08.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.05.14 | 우선변제 有 확정 2021.05.14 · 배당요구 | 승계 없음 실제 임차인 1명 |
* 확약을 반영하지 않는 배당 산식상 미배당 보증금은 83,034,800원입니다. 확약 때문에 이 금액을 매수인 실질취득가에 더하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 68,600,000원’으로 본다
이 사건은 원래 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 확약이 없었다면 단순히 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 하지만 김세진에 대한 인수가 확약으로 실질 0원이 됐기 때문에 현재 회차의 실질취득가는 68,600,000원입니다. 이 금액을 시세와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 52.2㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.08 | 52.2㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 52.2㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 50.23㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 150,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 4건 평균 148,750,000원보다 최근 12개월 평균 150,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선해서 봅니다. 실질취득가 68,600,000원은 최근 12개월 평균의 45.7% 수준입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세도 +1.7%로 하락 추세로 표시돼 있지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 김세진 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 김세진 보증금 중 83,034,800원이 미배당됩니다. 다만 2026.06.11. 확약에 따라 김세진은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 미배당액은 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산식입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 통칭 ‘현대힐타운 202동’ 4층 403호입니다.
- 입지. 벽제초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 다세대주택·빌라·임야·단독주택·공장·창고·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 4~6미터 내외의 단지 내 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 507,700원/㎡, 토지면적은 642.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이며 실거래 표본은 4건, 최신 거래는 2022.10입니다. 현재 시세 확인을 과거 거래만으로 대신하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.11. 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 핵심입니다.
- 김세진 외 점유관계 확인. 확인된 실제 임차인은 1명이지만, 확약의 효력은 김세진에게만 미치므로 다른 점유자가 존재하는지는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수를 구분. 배당 산식상 김세진 미배당액은 83,034,800원이지만 확약 반영 시 그 금액을 실질취득가에 더하지 않습니다.
- 시세의 시간차 확인. 최근 12개월 평균 지표는 150,000,000원이지만 최신 개별 거래가 2022.10이므로 현재 호가·매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰 상태이고 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 권리 외에 수요·입지·물건 상태가 응찰을 막은 요인이 있는지 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 함정은 확약으로 풀렸지만, 5회 유찰의 이유는 남아 있다”
이 물건은 처음 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 있어 최저가 68,600,000원보다 인수액이 더 큰 전형적인 위험 물건처럼 보입니다. 실제 배당 산식만 보면 미배당 보증금도 83,034,800원입니다. 하지만 2026.06.11. 제출된 확약서가 그 결론을 바꿉니다. 김세진에 대해 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원, 실질취득가는 68,600,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 150,000,000원의 45.7%이고 최신 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최신 거래 자체가 2022.10이고, 단지는 11세대에 불과하며 현재까지 5회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험 때문에 싼 물건이라기보다, 확약으로 주된 권리 위험은 상당 부분 해소됐지만 현재 시세와 환금성 검증이 남은 소규모 다세대로 보는 편이 맞습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 매력적이지만 유동성은 보수적으로 평가할 사건입니다.
