의정부지방법원 2025타경63947. 고양시 일산동구 사리현동 소재 현대힐타운202동 4층 403호 다세대주택입니다. 소유자는 여효동, 2021.06.24 거래가 150,000,000원에 취득한 뒤 이 사건 강제경매가 진행됐습니다. 겉으로만 보면 임차권등기 보증금 150,000,000원이 최저가 140,000,000원을 넘기 때문에 대항력 인수형으로 보입니다. 이 경우 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 매수인 실질부담이 보증금 근처로 고정되는 것이 핵심 함정입니다.
하지만 이 사건은 그 함정에 중요한 예외가 붙어 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사 (양도전 주택임차권자 김세진)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.11자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 김세진 보증금에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 441-16 4층403호 · 도로명주소 성현로513번길 39-30 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 현대힐타운202동 · 대상면적 50.23㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 4층 |
| 소유자 | 여효동 (2021.06.24 매매, 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (3회 유찰 표시) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기 기준 | 의정부지방법원 고양지원 고양등기소 · 2026.07.07 발급 |
① 권리 흐름 — 확약서가 없으면 위험, 있으면 실질 인수 0원*
이 사건의 말소기준은 2022.11.09 국민건강보험공단 압류입니다. 김세진의 주택임차권은 2023.08.10 등기됐지만, 그 안에 적힌 전입일과 확정일자는 모두 2021.05.14입니다. 따라서 임차권등기 자체는 말소기준 뒤에 나오더라도, 임차인의 대항력과 우선변제권 판단은 2021.05.14를 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차권자 1명, 보증금 중복 합산 금지
이 사건에서 보증금으로 분석할 임차권자는 김세진 1명입니다. 신청채권자로 주택도시보증공사가 등장하지만, 이는 김세진 보증금과 연결된 청구 구조이므로 보증금 150,000,000원을 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 · 확정 · 배당요구 | 권리판단 | 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세진 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 150,000,000원 | 전입 2021.05.14 확정 2021.05.14 배당요구 2023.08.10 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복 아님 | 실질 0원* 룰상 부족분 12,760,000원 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 1.40억이 기준
현대힐타운202동은 총 11세대, 사용승인일은 2014.06.25입니다. 실거래 표본은 4건으로, 거래가 범위는 140,000,000원~160,000,000원, 평균은 148,750,000원입니다. 확약 반영 실질취득 140,000,000원은 이 평균의 94.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 52.2㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.08 | 52.2㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 52.2㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 50.23㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 148,750,000원 |
가격만 놓고 보면 140,000,000원은 실거래 최저가와 같은 수준입니다. 그러나 표본이 4건이고 거래월이 2021~2022년에 몰려 있습니다. 11세대 다세대 특성상 아파트처럼 촘촘한 실거래 기준을 잡기 어렵기 때문에, 시세 대비 94.1%라는 숫자만으로 공격적인 응찰을 정당화하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 | 약 매각가의 2.0% |
| 1. 임차인 김세진 보증금 | 150,000,000원 | 137,240,000원 | 부족분 12,760,000원 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 462,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 138,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
* 확약 반영 시 김세진 보증금의 실질 인수는 0원으로 보되, 확약이 없을 때의 룰상 부족분은 12,760,000원입니다. 이 금액은 입찰 전 원본 확약서와 임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벽제초등학교 북동측 인근의 다세대주택으로, 주변은 다세대주택·빌라·임야·단독주택·공장·창고·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 4층 403호입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 4~6미터 내외 단지내 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가 507,700원/㎡, 토지면적 642㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.11자 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 실행. 전액 변제를 받지 못하더라도 말소에 동의한다는 내용이 실제 말소 절차로 이어질 수 있는지 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 김세진 보증금에 대한 확약은 확인되지만, 실제 점유자와 인도 가능성은 현황조사·명세서·현장 방문으로 다시 맞춰야 합니다.
- 시세 보수 적용. 실거래 표본이 4건이고 총세대가 11세대입니다. 실질취득 1.40억이 평균 대비 94.1%라도, 환금성 할인은 별도로 반영해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부상 과거 근저당 말소·압류 말소 내역, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정의 말소관계를 등기 원본으로 재확인하세요.
- 관리비·공과금. 다세대주택은 관리비·공용부분 비용 정산이 개별적일 수 있으니 현장 및 관리 주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약서가 있는 1.40억”과 “확약서가 없는 1.5276억”은 전혀 다르다
이 물건은 겉으로는 보증금 150,000,000원이 최저가 140,000,000원보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 그래서 확약이 없다면 현재 회차에서도 매수인 총부담은 152,760,000원 수준으로 올라가며, 실거래 평균 148,750,000원과 비교해 가격 메리트가 사라집니다. 그러나 2026.06.11자 확약서가 유효하다면 김세진 보증금 인수는 실질 0원*이 되고, 실질취득 140,000,000원으로 판단할 수 있습니다.
결론은 명확합니다. 권리 판단의 승부처는 확약서, 가격 판단의 승부처는 환금성입니다. 확약서 원본이 문제없고 임차권등기 말소까지 확인된다면 권리 리스크는 크게 낮아집니다. 다만 11세대 다세대, 실거래 4건, 평균 대비 94.1%라는 조건을 감안하면 “싸다”보다는 확약 검증 후 보수적으로 들어갈 물건에 가깝습니다.